民事案件

2024-11-21

管委會不作為怎麼辦?律師告訴你如何維護住戶權益

雷皓明 律師

雷皓明 律師

專業律師
管委會不作為案例

許多社區都設有管委會來管理大樓事務,維護住戶的居住品質。但若管委會消極怠忽職守,長期忽視住戶反映的問題,不僅會影響社區環境,也容易引發糾紛。面對管委會不作為的情況,住戶該如何捍衛自身權益呢?

1. 管委會的職責與義務

根據公寓大廈管理條例,管理委員會肩負著維護與管理公寓大廈共用部分的重要責任。這包括了大廳、走廊、樓梯間等公共區域的定期養護與修繕,所需費用則由公共基金支應或向全體住戶依比例分攤。

除了維護工作,管委會還需要執行區分所有權人會議的決議事項,並適時制止、協調住戶的違規行為,以維護大廈的秩序與居住品質。然而,當管委會怠於履行這些職責時,如管理監督缺失、不修繕損壞設施、未進行設備保養等,將直接影響住戶的權益。

(1)管委會的職責

管委會的職責可概括為以下幾點:

  • 管理維護共用部分,定期進行必要的養護與修繕工作。
  • 執行區分所有權人會議決議,落實住戶共同議決的事項。
  • 制止與協調住戶的違規行為,維護大廈的居住秩序。

當管委會未能盡到上述職責,導致行政透明度不高、住戶權益受損時,住戶可依法要求管委會限期改善,或尋求主管機關介入處理,以確保自身權益。 管委會的職責

2. 管委會不作為的常見情形

在住戶的日常生活中,管委會扮演著重要的角色。然而,並非所有的管委會都能盡責履行其職務。以下是一些管委會不作為的常見情形:

(1)共用設施損壞不修繕

當大樓的共用設施,如電梯、樓梯間或公共區域損壞時,管委會有責任及時維修。若管委會行政效率不彰,長期忽視損壞情況,將嚴重影響住戶的生活品質與安全。

(2)未定期進行公共設施保養

為維持公共設施的正常運作,管委會應定期進行保養。若管委會疏於執行保養工作,導致設施提早老舊或故障,不僅浪費住戶的管理費,也可能衍生安全隱憂。

(3)疏於管理導致住戶權益受損

管委會若未盡到管理職責,例如未妥善處理住戶糾紛、放任違規情事,或因行政程序繁瑣而延宕問題解決,皆可能損及住戶權益。此時,住戶可透過區分所有權人會議或法律途徑,要求管委會積極履行職務。

面對管委會不作為的情況,住戶切莫隻手無策。透過瞭解管委會的職責所在,並運用適當的溝通與救濟管道,住戶可以維護自身權益,共創美好的居住環境。

3. 住戶可採取的行政與司法救濟途徑

當管委會消極不作為,影響住戶權益時,住戶可透過召開區分所有權人會議,對亟需處理的事項做成決議。依法,管委會應執行會議決議,若不履行,住戶可循行政與司法途徑尋求救濟。

在行政救濟方面,住戶可向地方主管機關檢舉管委會不作為的情形。主管機關接獲檢舉後,得限期令管委會改善,或處以罰鍰。如情節嚴重,主管機關甚至可依職權命令管委會改組。

司法救濟方面,住戶可向法院提起訴訟,請求判令管委會履行職務,或賠償因管理疏失所致的損害。面對管委會長期杯葛決議,嚴重影響社區運作時,住戶還可訴請法院 解散現有的管委會,重新改選,以維護自身權益。

住戶應積極參與社區事務,瞭解自身權利義務,必要時勇於運用法律武器,督促管委會依法履職。唯有住戶共同監督,才能促使管委會正常運作,維護社區整體利益。

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雷皓明 律師

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民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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