民事案件

2025-03-13

越界建築是什麼?如何界定?律師教你如何處理土地糾紛

雷皓明 律師

雷皓明 律師

專業律師
越界建築是什麼?

越界建築常因為違反建築法規而被視為違章建築,屬於非法加建或非法擴建。它不僅會引發與鄰居的糾紛,還可能面臨法律問題。那麼,什麼樣的建築才算是越界建築呢?越界建築該如何界定和處理?又法院會如何借鏡建築物越界呢?讓我們一起來了解。

1. 何謂越界建築?必須符合哪些條件?

越界建築是指房屋的一部分超出自己的土地範圍,侵占到鄰近土地的情況。這種情形常見於老舊社區或是城市建設管理不善的地區,也可能是因為違規增建所導致。然而,並非所有越界的建物都會被定義為越界建築,必須符合特定的條件才會構成。

(1)越界建築的定義與範圍

根據現行的建築管理法規,越界建築必須同時符合下列條件:

  • 越界的部分必須是房屋或與房屋價值相當的主體結構,而非附屬設施。
  • 房屋的一部分位於自己的土地,另一部分則逾越到他人土地,不能全部都在他人土地上。
  • 逾越的範圍可以是鄰地的地上、地下或上空。

(2)常見的越界建築類型

在實務上,常見的越界建築類型包括:

  • 陽台:陽台延伸到鄰地上空。
  • 屋簷:屋簷超出自己的土地範圍,遮蔽到鄰地。
  • 外推樓層:樓層向外延伸,佔用鄰地空間。

面對越界建築的問題,土地所有權人應該了解自身的權益,並尋求適當的解決方式。同時,在進行房屋建造或改建時,也應注意避免違規增建,遵守建築管理法規,以免引發日後的糾紛。

2. 越界建築的法律規定與處理方式

當面臨越界建築的產權糾紛時,瞭解相關的民法規定與處理方式至關重要。民法中對於越界建築有特別的規範,以保障土地所有權人的權益,同時也提供了解決爭議的途徑。

(1)民法第796條及第796條之1的規定

根據民法第796條,若屋主在建造房屋時並非出於故意或重大過失而越界,且鄰地所有人知情卻沒有及時提出異議,則鄰地所有人不得請求拆除越界部分。然而,屋主仍需支付鄰地所有人因越界而造成損失的償金。

民法第796條之1進一步規定,即使鄰地所有人主張拆除越界建築,法院仍可斟酌公共利益及雙方權益,決定免除全部或一部分的拆除。這體現了法律在處理越界建築糾紛時,兼顧了社會利益與個人權益的平衡。 越界建築法規

(2)處理越界建築的幾種方式

在實務上,當事人通常會先嘗試透過協商的方式來解決越界建築的問題。常見的解決方案包括:

  • 由屋主支付補償金給鄰地所有人,以彌補其損失
  • 屋主購買越界部分的土地,使其成為自己的合法所有
  • 雙方協議調整建築物的位置或拆除越界部分

若當事人無法達成共識,則可能需要訴諸法律途徑,由法院裁定越界建築的去留。

(3)法院如何裁量越界建築的去留

法院在裁量越界建築能否保留時,會綜合考量以下因素:

  • 越界面積佔整個建築物的比例
  • 拆除越界部分的難易度及安全性
  • 越界行為是否出於故意或重大過失
  • 保留越界建築是否符合公共利益

透過全面評估這些因素,法院將作出最終裁定,力求在維護土地所有權人權益的同時,也兼顧社會整體利益。

3. 面對越界建築,土地所有權人的權益與主張

當土地所有權人發現鄰地有越界建築的情況時,可以主張拆屋還地,要求屋主將越界的建築物拆除,並返還被占用的土地。同時,土地所有權人還可以請求屋主賠償在占用期間所獲得的不當得利,以彌補自己的損失。

然而,並非所有的越界建築都能主張拆除。如果土地所有權人 明知鄰地有越界建築,卻長期未提出異議,或者越界建築的面積相較整塊土地的比例很小,且拆除可能會影響建築物的安全性,法院可能就不會支持拆屋還地的主張。

在無法主張拆屋還地的情況下,土地所有權人仍然有其他權益可以主張,例如:

  • 要求屋主支付越界土地的相當價金,作為補償
  • 要求屋主以市價購買被占用的土地,將所有權移轉給屋主

透過這些主張,土地所有權人可以獲得相應的經濟補償,維護自己的合法權益。面對越界建築的問題,土地所有權人應該及時採取行動,與屋主協商解決方案,必要時尋求法律途徑,以保障自己的權利不受侵犯。

4. 如何避免越界建築糾紛?事前預防勝於事後處理

越界建築所引發的糾紛,不僅會耗費大量時間與金錢,更可能損害鄰里間的和諧關係。因此,預防勝於治療,在開始建築前,應該先與鄰地所有人確認地界,必要時可以請專業的土地測量人員進行鑑界,以確保建物不會超出自己的土地範圍。

平時也要多加留意地籍圖和土地界址的記載,如果發現疑似越界的建物,應該及早提出異議,以免對方日後主張時效取得而喪失自己的權益。此外,定期檢視地籍謄本,了解自己土地的界址和面積,也是避免越界建築的好方法。

若不幸發生越界建築爭議,雙方應採取理性溝通的態度,積極尋求妥善解決之道。可行的處理方式包括:協議折價購買越界部分、無償提供使用權,或要求對方排除越界建築等。重點是避免將小小的越界問題升級為曠日費時的訴訟,造成雙方時間與金錢的損失。透過事前的預防措施與即時有效的溝通,有助於減少越界建築糾紛的發生,維持良好鄰里關係。

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雷皓明 律師

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喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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