2025-03-04
公同共有可以設定抵押權嗎?律師帶你了解法律要點!

雷皓明 律師

當多人共同擁有一塊共有土地時,常會考慮以該不動產權利作為債權擔保,設定抵押權。但在公同共有的情況下,是否可以自由設定抵押權呢?這涉及到土地所有權的處分問題。律師提醒,公同共有與分別共有在法律上有著重要區別,前者的共有人沒有特定持分,處分共有物需全體同意;後者的共有人則擁有特定持分,可自由處分自己的部分。民法對此有明確規範。
1. 公同共有與分別共有的區別
在不動產共同所有權中,公同共有和分別共有是兩種常見的形式。了解這兩種共有方式的區別,對於進行土地抵押貸款或提供貸款擔保時尤為重要。
(1)公同共有的特點與限制
公同共有是指多人共同持有一項不動產,但沒有特定的持分比例。每個共有人對整個不動產享有完整的所有權。然而,這種共有方式也存在一些限制:
- 處分或抵押不動產需要全體共有人的同意
- 共有人之間的權利義務關係較為複雜
- 若要進行分割或轉讓,需要先解除公同共有關係
(2)分別共有的特點與優勢
相較於公同共有,分別共有的每個共有人擁有不動產的特定持分。這種共有方式具有以下優勢:
- 共有人可以自由處分自己的持分
- 產權明確,有助於降低共有人之間的糾紛
- 在申請土地抵押貸款時,銀行審核過程相對簡單
然而,分別共有也可能面臨一些挑戰,例如共有人持分比例不同,在提供貸款擔保時需要獲得其他共有人的同意。
綜上所述,在進行共同所有權不動產的抵押貸款時,應充分了解公同共有和分別共有的區別,權衡利弊,以選擇最適合自己情況的共有方式。必要時,可尋求專業律師的協助,以確保權益得到充分保障。
2. 公同共有設定抵押權的法律規定
根據我國法律規定,公同共有的不動產若要設定抵押權,必須獲得全體共有人的同意。這項要求旨在保護共有人的權益,避免個別共有人未經其他人同意即擅自進行抵押設定。
(1)公同共有人全體同意的要求
土地法第34-1條明確規定,公同共有土地若要設定抵押權,持分面積須超過總面積三分之二,否則需取得全體共有人的同意方能進行。這項規定強調了共有人同意的重要性,確保公同共有財產的處分得到多數共有人的支持。
在實務上,若欲對公同共有不動產設定抵押,應先徵得所有共有人的書面同意, 並提供相關文件以證明其同意之事實。這樣的作法不僅符合法律要求,也有助於避免日後可能發生的爭議。
(2)未經全體同意設定抵押權的後果
倘若共有人未經全體同意,私自就公同共有不動產設定抵押權,其他共有人依民法第118條規定,可拒絕承認該抵押權的效力。受影響的共有人有權向抵押權設定人或抵押權人(通常為銀行)要求塗銷相關登記,以保障自身權益。
然而,若抵押權設定人或抵押權人不配合塗銷登記,受影響的共有人可能需提起民事訴訟,請求法院判決塗銷抵押權登記。在訴訟過程中,舉證責任及程序事宜均須謹慎處理,建議尋求專業律師的協助,以確保自身權益得到充分保障。
3. 如何解決公同共有抵押權糾紛
當公同共有人未經其他共有人同意而單獨設定抵押權時,該抵押權並無法律效力。其他共有人可以拒絕承認該抵押權,並要求向地政機關申請塗銷登記。如果設定抵押權的一方不願配合,其他共有人可以提起民事訴訟,主張依據民法第767條及第821條的規定,請求法院判決塗銷該抵押權登記。在訴訟過程中,共有人應注意舉證方向及程序細節,不熟悉法律程序者建議尋求律師協助,以保障自身權益。
根據最高法院的判決,數人共同設定抵押權的情形,應視為各共有人就其應有部分設定抵押權,處分該抵押權仍需全體共有人 同意。因此,建議共有人在設定或處分抵押權之前,應充分溝通並取得彼此的同意,以避免日後產生爭議。一旦發生抵押權糾紛,共有人可以透過調解或訴訟等法律途徑,尋求解除公同共有或進行共有物分割,以釐清彼此的權利義務關係。
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