1. 交屋前驗屋的重要性

購買中古屋時，為了保障自身權益，買方必須了解中古屋驗屋流程，並掌握最佳的交屋前後驗屋時間點。驗屋是一個專業且細緻的過程，建議買方安排專業的驗屋公司進行全面性的檢查，以確保房屋的品質與安全性。

（1）買方應安排專業驗屋公司檢查房屋狀況

專業的驗屋公司擁有豐富的經驗與專業知識，能夠仔細檢查房屋的各個面向，包括結構、防水、電力、排水等系統。他們會使用專業儀器，如紅外線熱像儀和水分計，來檢測潛在的問題，例如漏水、壁癌等。透過專業驗屋，買方可以全面了解房屋的實際狀況，避免日後發生不必要的麻煩。

（2）驗屋時間點影響賣方是否負責修繕

選擇適當的驗屋時間點，對於買方能否要求賣方負責修繕有著關鍵影響。一般來說，最理想的驗屋時間是在交屋前，此時賣方尚未拿到全部的房款，通常會比較願意配合處理驗屋發現的問題。反之，若在交屋後才進行驗屋，房屋可能已經過戶，賣方也已經拿到尾款，這時買方若因為驗屋發現瑕疵而拒付尾款，可能面臨違約的風險。

此外，根據內政部的規定，賣方必須在不動產說明書中詳實記錄房屋的現況，包括是否有漏水、壁癌等瑕疵。如果買方在交屋前的驗屋過程中發現漏水問題，但賣方未在不動產現況說明書中說明，買方可以依據瑕疵擔保責任的相關規定，要求賣方進行修繕，或是根據《民法》的規定主張解除契約。

總之，對於購買中古屋的買方來說，安排交屋前的專業驗屋是非常重要的一環。透過及時、詳盡的驗屋，買方可以掌握房屋的實際狀況，並在發現問題時有較大的談判空間，要求賣方承擔相應的責任，以保障自身的權益。

2. 不動產現況說明書揭露漏水瑕疵問題

在房屋買賣過程中，賣方必須誠實地在不動產說明書中記錄房屋的現況，包括是否存在漏水或壁癌等瑕疵問題。這份文件對於保障買賣雙方的權益至關重要，也是避免日後產生糾紛的關鍵。

（1）賣方有義務在不動產說明書中記錄房屋現況

根據內政部的規定，賣方有責任在不動產說明書中如實填寫房屋的現況，包括漏水、壁癌等瑕疵問題。這項義務不僅是法律規定，也是確保交易公平、透明的重要措施。若賣方未誠實揭露房屋瑕疵，買方可能會在交屋後才發現問題，導致權益受損。

（2）買方發現未揭露漏水可主張瑕疵擔保責任

如果買方在交屋後發現房屋存在漏水問題，但賣方並未在不動產現況說明書中註明，買方可以依據民法的規定，向賣方主張瑕疵擔保責任。這意味著賣方需要負責修復漏水問題，或是給予買方相應的賠償。然而，如果賣方已經在說明書中誠實揭露了漏水瑕疵，買方就不得再要求賠償或修復。

值得注意的是，有些買賣契約中會出現「現況交屋」或「瑕疵擔保責任免除條款」等字眼。但這並不表示賣方可以完全免除瑕疵擔保責任。若是一般買方難以發現的漏水問題，如管線滲漏等，賣方仍需負責。此外，若是透過仲介銷售的房屋，仲介公司也須確保契約內容符合法規，避免出現免除賣方責任的不當條款。

總之，不動產說明書是買賣雙方了解房屋現況的重要文件。賣方應該誠實揭露房屋的漏水、壁癌等瑕疵問題，買方也應仔細查看說明書內容，以保障自身權益。若發現賣方未盡揭露義務，買方可以依法主張權利，確保交易公平合理。

3. 交屋後發現漏水的解決方案

根據《民法》規定，買方對房屋的瑕疵擔保請求權期限為交屋後五年，但實務上多以六個月為準。因此，若在交屋後發現漏水問題，買方應立即通知賣方，最好透過存證信函，以保留證據。買方可依《民法》第359條主張解除契約或減少價金。對於壁癌和漏水等可修復的瑕疵，通常考量到比例原則，只能請求減少價金，而非解除契約。

如果在驗屋時發現漏水測試不合格，但賣方拒絕修復，買方可考慮自行處理，並向賣方請求減少相應的修繕費用。這樣可避免冗長的訴訟過程，迅速解決問題。若買方決定對賣方提起訴訟，建議先評估自行修復壁癌和漏水的費用、造成的財物損失，以及自己的時間和心力等因素。

交屋後發現漏水瑕疵，求償之路確實充滿挑戰。買方需謹慎對待驗屋時機及買賣契約條款，並保留相關證據。若遇到中古屋漏水保固的問題，應盡量與賣方協商解決。最終，如需採取法律手段，買方應衡量時間成本，選擇最適合自己的解決方案。