1. 都更是什麼？都市更新條例有哪些要點？

（1）都市更新是什麼？都更的概念與與執行步驟！

都市更新主要是針對舊有、不安全或品質較差的房屋進行翻新，透過重建、整建或維護等手段進行改造。其主要目標是為了「有效重新利用都市土地，恢復城市功能」以及「提升居住環境與城市景觀，增益公眾利益」。

實施都市更新的法源包括《都市更新條例》（簡稱都更條例）和《都市更新條例施行細則》。然而，在實際操作過程中，還需根據每個案例的具體情況，參考都市規劃、建築以及土地等相關法規。

《都市更新條例》第4條對都更的三種方式做了完整規範：

• 重建
  涉及拆除原建築並進行新的建設。在處理住戶安置及改善公共設施後，可以調整「土地使用性質」或「使用密度」。
• 整建
  包括更新單元內建築物的改建、修建或提升設施，目的是改善公共設施。
• 維護
  指強化土地使用和建築管理（通常包括小規模的外觀維修或翻新），以改善公共設施，保持建築物的良好狀態。

不過，媒體報導和市場上的都更案例通常指的是「重建建築物」這種都更方式。

（2）誰說都更只能靠政府？了解三種主要的都更種類！

依據《都市更新條例》第3條第6款的規範，都市更新（都更）主要分為三種類型：公辦都更、民辦都更和自辦都更。

1. 公辦都更

• 實施主體：由中央政府、直轄市或縣（市）主管機關負責。
• 運作方式：可以由政府直接實施或委託專業的都市更新事業機構負責。
• 資金來源：主要由政府提供。

2. 民辦都更

• 實施主體：由擁有特定比例土地和合法建築物的建築商負責。
• 運作方式：通常會委託都市更新事業機構負責實施。
• 資金來源：建築商自行負擔。

3. 自辦都更

• 實施主體：由擁有土地和合法建築物的一般民眾自行組織，通常分為「自辦（經政府立案後成為合法的都市更新會法人組織）」或「委辦（不組織更新會）」兩種。
• 運作方式：一般會委託都市更新事業機構、都更公司或建設公司負責。
• 資金來源：主要依靠銀行貸款或自籌。

這意味著都市更新不僅限於政府機構，民間亦可發起。然而，大多數的都更案例仍由政府或建商主導，原因在於自辦都更面臨諸多挑戰：

• 地主或屋主眾多，意見難以統一
  即使有政府的獎勵或補助，都更過程仍涉及成本，這些費用需由地主或屋主承擔。要求達成共識的比例高，常在初期階段就遇到阻礙。

• 資金侷限
  自辦都更通常需要地主籌措資金或透過銀行貸款。由於涉及的金額往往龐大，財務限制是常見的困難。

• 與建商利益協調不易
  當自辦都更試圖委託建商時，可能因為報價疑慮或雙方利益無法達成一致而陷入僵局。

因此，若是少數地主或獨立住戶想要整修老屋，大部分會選擇走危老重建的路徑。接下來將簡單介紹危老重建的概念。

此外，若想了解特定的都更案例或查詢全台的都更案件，可訪問內政部營建署官方網站。在「首頁>都更查詢>更新事業」中輸入相關範圍或關鍵字進行查詢。

（3）什麼是危老重建？與「危老都更」有何不同之處？

在進行網路搜尋時，不要被「都更危老」或「都更危老比較」等關鍵字所迷惑。雖然都市更新和危老重建在本質上有所相似，但它們實際上是兩種截然不同的概念。

所謂的都市危險及老舊建築物加速重建（通常簡稱為危老重建），主要針對因年久失修而存在潛在安全隱患的老舊建築，於是修建條例來加速都市規劃範圍內危險或老舊建築物的重建工程，目的是改善居住環境，提升建築安全性以及居民生活品質。

儘管危老重建和都市更新都涉及建築物的更新，但對於一般民眾而言，選擇危老重建的過程通常更迅速且成功率更高。透過以下的「危老都更比較表」，我們可以更清楚地理解兩者之間的基本差異：

從比較表中可以清楚看到，就資格條件和流程而言，危老重建通常更為簡易且迅速。儘管它在稅賦優惠上可能不如都更豐富，但對於擁有較小面積土地的地主或個人戶來說，實施危老重建的可行性遠高於一般都更。

（4）都市更新條例修法修了什麼？

正如前文所提到的，都市更新的複雜度常常導致實施上的挑戰。為了解決這些困難，多次對《都市更新條例》進行了修訂。特別是在108年1月30日，最新的都更條例修正案正式生效，其目的在於從三個主要方面進行調整，以加快都市更新的進程。

108年都市更新條例修法統整

下面我們將深入探討當前都市更新的具體條件和實施流程，涵蓋各種關鍵項目。為了方便大家，我們也將常見問題匯總在一起，提供一個包含所有必要資訊的都市更新懶人包，以供參考。

2. 都更後可以分回多少？有可能一坪換一坪嗎？

（1）我家都更能1坪換1坪嗎？

在進行都市更新時，新舊坪數不對等常引發爭議，為什麼實坪換虛坪的狀況很常見？原因主要有兩個。

1. 新建築的公設比例通常高於舊房屋。
2. 該地區的實際坪數價值上升。

計算公式：1坪基地面積 x 225%容積率 x 140%容積獎勵 = 3.15坪 然後：3.15坪 x 1.55坪效係數 = 4.88坪

其實一般建商的成本算法是這樣，例如1000坪的地坪用上面的公式算來可以有4880坪的銷售坪數，那接下來就是建商計算成本的部分了，建商要蓋4880坪的建物，每坪的成本以30萬元來算，含營造管銷及銷售，總共成本就是14億6400萬；假設每坪賣70萬，則建商至少要分到2092坪，4880-2092=2788，如果原本的建物使用坪數超過2788，那就換不回一坪，當然容積率愈高、當地不動產價格愈高，愈有機會換回足夠，甚至多出來的坪數。

（2）都更分配比例的3大關鍵要素

土地持分的影響

在進行都市更新後，新建築物的屋主將根據土地持分的比例來確定他們所獲得的建築面積，這不是基於現有建築的實際面積來計算的。所謂土地持分，就是指若兩人共同擁有一塊土地，他們各自持有一半的產權。在重建過程中，若屋主持有更大的土地份額，則相應獲得更多的建築面積。在與建築商合作進行都更時，需要依照雙方事先約定的分配比例來進行。

都更容積率的計算

都市更新過程中的建築面積與土地使用分區的容積率及容積獎勵密切相關。以台北市第三種住宅區為例，其標準容積率為225%。假設可以申請到40%的容積獎勵，則每坪土地可建造的建築面積為3.15坪，這可以進一步換算為約4.88權狀坪，然後再根據比例分配給合建的建築商與屋主。對於那些在容積率限制實施前建造的老公寓，其原始容積率可能超過300%，因此，想要按照一坪換一坪的公式計算出結果將非常困難。

另外，容積是否可以有效利用，還要看臨路寬度以及基地面寬、日照等影響，很是複雜，這部分要看個案狀況及所在位置、使用分區個別判斷。

都更分配比例的市場現狀

在目前的市場中，地主與建築商通常會合作進行都市更新項目。建築商所投入的建設成本會通過房屋重建後的坪數按比例回收。一般來說，地主與建築商的分配比例範圍在50對50至60對40之間。在房價較高的地區，地主可能會分配較少的坪數給建築商；相反，在房價較低的地區，建築商回收的坪數比例則會較高。

（3）如何避免合建契約的潛在陷阱？

由於大部分的所有權人缺乏建築領域的知識，往往難以理解繁瑣的契約細節，也無法確定自己的權益是否得到了充分的保障。許多重要的資訊，如公設比、找補方式與金額、營業稅分擔比例與方式、建商逾期完工的懲罰機制，以及權利分配比例等...若不以書面明確記載，可能會帶來後續的麻煩，甚至影響產權。因此，在簽訂契約時，建議尋求律師的專業協助，逐項審核契約內容並進行談判，這是確保權益的最佳方式。

3. 都更常見疑問大彙整

（1）老屋進行都更需滿足哪些條件？

• 老屋需為合法建築，且若是重建，屋齡需達30年以上；若為整建或維護，則需超過20年。
• 老屋位置必須在都市計劃區範圍內。
• 老屋需符合地方政府對於更新單元的劃定標準。

（2）如何確認自家老屋是否位於都更地區？

可以到內政部營建署的「都市更新入口網站」，選擇「都更查詢」選項，接著選取您的縣市和相關類型，即可透過列表或地圖方式查詢。

（3）更新單元指的是什麼？

更新單元是都市更新事業計劃中的「最小基地規模」，由實施者或申請人根據市府訂定的「更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準」等規定來劃定。 通常情況下，一個更新地區應至少包含一個或更多更新單元。

（4）申請劃定為更新單元需要哪些條件？

5項面積條件（至少符合其中1項）

1. 為完整之計畫街廓者（四周被都市計畫道路包圍起來的土地）。
2. 街廓內面積在2,000平方公尺以上者。
3. 街廓內臨接2條以上的計畫道路，面積大於該街廓4分之1且在1,000平方公尺以上者。
4. 街廓內部分土地業已建築完成，確定無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分面積1,000平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在500平方公尺以上，經敘明理由，提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。
5. 跨街廓更新單元的劃設，其中應至少有1個街廓符合第1至第4項規定的內容，並採整體開發且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

※附註：街廓是都更土地的計算單位。另外，因應每個縣市環境，條件內容可能有增減，建議民眾可以透過該縣市都更網或致電詢問。

14項環境條件（至少符合其中3項）

1. 土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積2分之1以上。
2. 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。
3. 距離捷運站200公尺以内。
4. 4層以上合法建物棟數，達更新單元3分之1以上，無電梯且法定停車位數低於戶數者。
5. 平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準2分之1以下。
6. 建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用樓地板面積達2分之1以上。
7. 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達2分之1以上。
8. 現有巷道狹小，寬度小於6公尺，長度佔現有巷道總長2分之1以上。
9. 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形達2分之1以上，有公共安全危險。
10. 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達2分之1以上。
11. 非防火建築物。
12. 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
13. 附近打算都更的面積達3,000平方公尺。
14. 建蔽率大於法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半。

（5）怎麼申請劃定更新單元？

依照《臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知》第2點規定，申請人在送件前要先召開更新單元範圍內說明會，細節如下：

• 時間：申請送件前1年內召開。
• 地點：在更新單元範圍所在的區里或鄰近周邊地區，可容納所有通知對象的場所。
• 對象：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人、里長及臺北市都市更新處。
• 公告：公告資料要在召開會議前10日（會議當日不算）張貼於當地里辦公處或申請範圍周邊的公告牌，並拍照存證。公告資料應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。
• 通知：通知單應在召開會議前10日（會議當日不算）通知。通知可採自行送達（應製作簽收清單）或交由郵政機關以掛號附回執（雙掛號）方式送達。開會通知單應包括會議日期、地點、更新單元位置及範圍等，並由申請人簽名或蓋章。
• 注意事項：會議主席由申請人或其委託人擔任；主席由委託人擔任時，應出示委託書，並載明於會議紀錄。申請人應於召開會議後寄發會議紀錄給所有通知對象。申請人應訂定一定期間辦理意願調查，其期間不得少於14日；意願調查表之內容及格式由市政府都市發展局定之。

資料參考來源：台北市政府都市更新處

（6）民辦／自辦都更流程

首先，成立都更會並決定採用自行實施還是委託他人實施。接著草擬更新單元範圍。若該地區尚未被劃為更新地區，則需申請將之劃入都更範圍，然後才能進行關鍵的都市更新流程。

都市更新流程包括3個重要階段：

事業概要階段（報送計畫構想）

這步驟涉及規劃更新單元範圍，並讓所有權人了解都更後的展望和原則。

• 申請人必須先規劃好更新單元的範圍，擬具都市更新事業概要。
• 需取得更新單元範圍內「私有土地及私有合法建築物」所有權人數及面積超過2分之1以上的同意門檻。
• 舉辦事業概要公聽會，向所有權人表明《都市更新條例施行細則》第10條規範內容。
• 向主管機關報送事業概要，等待回覆。

報送都市更新事業計畫階段

事業計畫就像旅行前的詳細行程計畫表，包含實施者、如何都更、如何實行、如何分配等都要詳細列出。

• 事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新的意願，取得4分之3或更高的同意門檻（詳情請參照《都市更新條例》第37條）。
• 舉辦事業計畫公聽會，擬具都市更新事業計畫申請報核。
• 都市更新事業計畫報核後由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施。
• 如實施方式採協議合建者，即可進入計畫執行階段；如採權利變換實施者，後續需要擬訂權利變換計畫。

權利變換計畫階段

這個步驟重點在都更後的分配、權利估價等，明訂下來除了讓實行更順利外，也讓參與的所有權人能更有保障。

• 採權利變換實施者，於都市更新事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者。
• 無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自主管機關專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬訂權利變換計畫，辦理報核程序。
• 權利變換計畫經過審議通過後，由主管機關核定實施，即可進入計畫執行階段。

雖然實際流程是這樣，但為了讓都更過程更簡化、節省時間精力也盡快推動成果。為精簡流程，某些步驟是可以合併，例如：

• 若更新單元內超過四分之三的所有權人同意，可省略事業概要直接進入事業計畫階段。
• 必要時，權利變換計畫的報核可併入都市更新事業計畫。
• 各縣市也會制定簡化流程，可詢問主管機關了解可合併辦理的項目。

（7）什麼是釘子戶？要怎麼處理釘子戶？

釘子戶通常指的是那些在城市建設、公共設施開發、或重建過程中，由於賠償問題或其他原因拒絕搬遷的住戶。這些屋主常因為不滿賠償條件或有其他考量，選擇留在原地不動。

面對固執、不合理抗爭的釘子戶，尤其是那些在都市更新過程中造成阻礙的情況，應該怎麼辦？根據 2019 年修訂的「都市更新條例」第 57 條規定，也就是所謂的「文林苑條款」，提供了明確的解決方案。如果在重建區域內，反對更新的住戶比例不超過 20%，是可以實施「代拆程序」的！可依法申請政府代為拆除。

在 2019 年的法律修訂後，為了確保所有權人的權益，制定了「都市更新條款待拆 3 + 1原則」。這包括三個階段的爭議處理過程，然後才進入政府代拆階段，讓都市更新過程中，所有權人有更加嚴謹的審議流程：

1. 「都更更新計畫」必須提交給地方政府的「都市計畫審議委員會」進行審議。
2. 「都更計畫」獲得通過後，還得再提交給「都市更新審議委員會」審議。
3. 在審議過程中，若所有權人存在爭議，應該進行聽證會。

如果在都市更新過程中前述的三個審議程序無法解決爭端，則根據「臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法」規定，更新實施者需在權利變換計劃獲得批准後，通知土地所有者在30天內自行進行拆除或遷移。如果土地所有者未能執行，則實施者將首先嘗試進行協調會議。如果協調未達成，則可以向政府申請執行「代拆」。在政府進行代拆之前，將會先進行兩輪協調嘗試，只有在這些嘗試均失敗的情況下，政府才會進行代拆。此外，在完成都市更新計劃或權利變換的聽證程序之後，如果所有權人對行政處分有異議，也可提出行政救濟。

4. 政府有提供哪些都更獎勵？

（1）都更容積獎勵與都更獎勵上限

都市更新建築容積獎勵表

資料參考來源：內政部

（2）稅賦減免獎勵

稅賦減免的規範是源自《都市更新條例》第67條：

（3）其他都更補助項目

根據中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知，除了重建，整建或維護也都有相關補助項目可申請：