民事案件

2024-06-14

頂樓加蓋合法嗎?頂加所有權屬於誰?律師帶你完整了解頂加

匡伯騰 律師

匡伯騰 律師

專業律師
頂樓加蓋是什麼?

頂樓加蓋是什麼?頂樓加蓋是頂樓住戶的嗎?頂加所有權屬於誰?頂樓加蓋合法嗎?要怎麼檢舉?頂樓加蓋會有那些缺點跟危險?頂樓加蓋的水電、建材問題?頂樓加蓋的安全疑慮?頂樓加蓋租屋前必看,帶你全面了解頂加!

1. 頂樓加蓋是頂樓住戶的嗎?頂加所有權屬於誰?

(1)頂樓加蓋是什麼?

在建築物主體完工後,頂樓加蓋是二次施工增建的建物中最常見的一種,是指在頂樓平台上增建突出物。根據法律規定,若頂樓加蓋建築面積在法定範圍的1/8以內,則屬合法建物;超過此範圍則會被視為違法建築。常見的頂樓加蓋樣式包括鐵皮屋、玻璃採光罩、遮雨棚等,或其他具有遮陽、隔熱、防水、排水等功能的裝置。例如,透天建築的頂樓加蓋多為搭建鐵皮屋或進行水泥增建。

(2)頂加所有權屬於誰?律師帶你看法規!

公寓大廈管理條例第7條: 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分: 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

多數待售的公寓大廈頂樓物件中,房仲或前屋主常以「買頂樓送增建」的話術吸引買家,讓買家誤認頂加為自己所有並可作他用。然而,這樣的說法完全是錯誤的

根據《公寓大廈管理條例》第7條的規定,公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分,是包括公寓大廈屋頂的構造的。因此,公寓大廈的屋頂平台不能單獨屬於任何住戶、也不得約定給特定住戶專用。

2. 頂樓加蓋合法嗎?要怎麼檢舉?

頂樓加蓋合法嗎?

(1)頂樓加蓋合法嗎?

頂樓加蓋合法與否的關鍵在於加蓋的目的。若頂樓加蓋是為了防水、遮雨、綠化、造景等較輕微的用途,多數情況下僅會採取拍照列管、暫緩拆除的方式處理。然而,如果是大規模施工,像是將頂樓加蓋作為出租套房,且超過法定面積的1/8,則就有隨時會被拆除的風險。

(2)可以要求分配頂加出租的錢嗎?

根據法規,樓頂平台空間屬於全體住戶所有,因此,如果想在頂樓合法加蓋,必須取得所有住戶的同意,並簽訂「分管契約」,針對共有物的使用與管理做出協議,除此之外,還需向當地縣市政府主管單位申請建照和使用執照。而如果增建物是被用在出租等營利用途,其餘住戶有權依《民法》第818條規定,要求平分頂樓加蓋區域收益。

(3)如何檢舉違法頂樓加蓋?

頂樓加蓋檢舉可分為文件、電話、線上三種方式。民眾可以從內政部營建署的「新違章建築立即處理資訊系統」或房屋所在縣市的拆除大隊網頁,得到檢舉電話和文件寄件地址。而在進行文件或線上檢舉時,建議檢舉人可以附上相關證據和照片,加快案件處理進度,而在檢舉頂加被受理後,民眾也可以隨時在網路上追蹤案件進度。

3. 頂樓加蓋有哪些缺點跟潛在的危險?

(1)建材與安全疑慮

一般來說,頂樓加蓋的屋主為了節省開銷,通常會選用如鐵皮和木板等價格較為低廉的建材。這些材料對火災的抵抗力遠不如水泥,若發生火災無法防火,加上安全避難空間不足,難以逃生,容易產生公共安全問題。而且頂樓加蓋通常冬冷夏熱,更容易長時間使用冷氣和暖氣設備,大量耗電的情況下容易導致電線走火引發火災。

(2)水電問題

因為頂樓加蓋是額外的建築,如果要被作為居住使用,水電通常會需要額外進行配置。像是頂樓加蓋的電力通常會是從原本的公共電力盤再另配電線,因此比一般房屋更容易遇到跳電問題。而水管則是需要接入共同管線,因此相比非頂加的樓層,經常會出現漏水跳電問題。

(3)被拆除風險

違建根據建築時間可分為兩種,以民國84年為分水嶺。但不論是否84年以前興建之違建皆可依照民法821及767條提起拆屋還地之訴訟,以民事執行的方式拆除,且現行法規民法第826條之1規定也要注意一下,律師這邊經手很多案件都是藉由拆除違建來一併請求修繕或是簽立分管協議的和解金

民國84年後新產生的違建

依據《台北市違章建築處理規則》第5條規定,一經舉報,便會被要求拆除。只有在符合該處理規則第22條的特定情形的情況下,才能拍照列管、暫緩拆除。

民國84年以前就存在的既存違建

這類違建大多採拍照列管、暫緩拆除的方式處理。根據《台北市違章建築處理規則》第25條規定,既存違建應拍照列管,並列入分類分期計畫處理,而其中的第1項第5點也指出,頂樓加蓋若裝修隔出三個以上的使用單元或加蓋第二層以上,屬於危害公共安全的違建,應優先執行拆除。

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匡伯騰 律師

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匡正國際法律事務所 主持律師

我是匡伯騰律師。民國101年考取律師資格後,仍繼續於公家單位服務,直到106年成為執業律師。訴訟方面擅長處理家事、刑事及不動產開發爭議案件,自執業起先於昪正國際法律事務所擔任合署律師,並於110年自行開立匡正國際法律事務所,與建築顧問及室內設計師合作,另外增加不動產爭議或修繕爭議服務,同時並擔任數家建設公司、營造廠、建築師事務所及自主更新會之法律顧問,為客戶處理各類訴訟或非訟之法律問題。

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