民事案件

2025-02-25

租屋噪音可以解約嗎?律師解析法律依據與解決方案

雷皓明 律師

雷皓明 律師

專業律師
租屋噪音可以解約嗎?

租屋時遇到隔壁住戶半夜嘈雜吵鬧,嚴重影響生活品質,多數人難免會產生租屋糾紛。面對屢勸不聽的吵鬧房客,房東能否依法提前終止租約?又或者租客是否能主動解除租約?本文將由律師角度出發,深入探討噪音干擾導致的合約權利義務問題。透過釐清租賃契約中的相關規範,以及民法、噪音管制法等法律依據,提供房東和房客面臨噪音糾紛時的解決思路。

1. 租屋噪音導致生活品質受影響

(1)常見的租屋噪音種類

租屋噪音可分為以下幾種類型:

  • 近鄰噪音:來自鄰居的聲音,如大聲說話、爭吵、寵物吠叫等。
  • 民俗噪音:婚喪喜慶活動產生的噪音,如鞭炮聲、音樂聲等。
  • 場所噪音:附近娛樂場所或工程施工產生的噪音。

根據噪音管制資訊網,音量在50-70分貝之間就會讓人感到不適,長期處於70分貝以上的環境更可能引發焦慮情緒。

(2)噪音對身心健康的影響

長期暴露在噪音環境中,不僅會影響睡眠品質,還可能導致以下身心健康問題:

  • 情緒緊張、焦慮
  • 專注力下降
  • 聽力受損
  • 心血管疾病風險增加

為了維護身心健康,租屋時應優先考慮安靜的環境,或與房東、鄰居溝通,共同維護良好的居住品質。若噪音問題無法解決,則可能需要考慮更換租屋地點,以保障自身的生活品質與健康。

2. 租賃契約中的噪音規範

為了維護租屋雙方的權益,避免因噪音問題引發租賃糾紛,在簽訂租賃契約時,應該納入生活公約,明確規範噪音管制的相關事項。這不僅有助於營造和諧的租屋環境,也能在發生爭議時,提供雙方依據,進行協商或維權訴訟。

(1)租賃契約中應納入生活公約

生活公約應該詳細列出噪音管制的規範,例如:

  • 晚間10點至隔日早上8點為安靜時段,禁止大聲喧嘩、播放音樂或使用吵雜的電器。
  • 白天應控制音量,避免影響鄰居的生活品質。
  • 舉辦聚會或其他活動時,應事先告知房東和鄰居,並控制時間和音量。

生活公約必須寫入租賃契約或作為附件,在簽約時充分告知房客,才對房客有約束力。

(2)違反生活公約的法律效力

若房客違反生活公約中的噪音規範,房東可依約定向其要求支付違約金。但房東若要提前終止租約,須先勸阻房客改正其行為,房客不聽勸阻時才能依法終止租約。根據租賃住宅管理條例,房東須於終止前30日以書面附事證通知房客,以保障其居住權益。

透過在租賃契約中明確規範噪音管制事項,並且在發生違規行為時採取適當的法律行動,房東和房客都能更好地維護自身權益,避免租賃糾紛的發生,營造和諧的租屋環境。

3. 租屋噪音解約的法律依據

面對租屋噪音問題,許多房客感到無助與困擾。然而,法律其實有明確規範租賃雙方的權利義務,讓房客在遇到噪音紛爭時,能夠依法尋求解決。 租賃契約中的噪音規範

(1)民法相關規定

根據民法第429條,房客應依約定方法,使用租賃物。如果房客違反約定,經房東阻止仍繼續時,房東得終止契約。此外,民法第440條亦規定,房客應以善良管理人之注意,保管租賃物,若因房客之過失,致租賃物毀損、滅失者,房客應負損害賠償責任。

(2)噪音管制法及社會秩序維護法

除了民法外,噪音管制法與社會秩序維護法也對噪音問題有所規範。噪音管制法第2條明確定義噪音為干擾他人生活環境之音量,而社會秩序維護法第54條則將製造噪音列為應受處罰之行為。因此,若房客製造噪音,不僅違反租賃契約,亦可能觸法。

(3)房東終止租約的程序要件

當房客製造噪音,嚴重影響其他住戶生活品質時,房東可依法提前終止租約。然而,房東需遵循一定程序,包括於終止前30日以書面附相關事證通知房客,並給予改善機會。若房客未於期限內改善,房東即可依法終止租約,維護其他住戶權益。

4. 面對租屋噪音的解決方案

當遇到租屋噪音問題時,首先可以試著與製造噪音的鄰居溝通,以友善的方式說明噪音對您生活的影響,並尋求他們的理解與配合。如果直接溝通無效,也可以請房東出面協調,利用房東的影響力來改善情況。

若溝通和協調都沒有效果,您可以請房東發文提醒制止噪音,或是報請警察依法處理。另外,依據公寓大廈管理條例,您也可以向主管機關投訴,尋求他們的協助。在噪音嚴重影響生活品質的情況下,與房東協商提前終止租約解除也是一個可行的選擇,以保障您的租屋權益。

不過,在採取任何法律行動前,建議您保留噪音的錄音證據及投訴紀錄,必要時可發存證信函給房東,以證明您已盡到溝通的義務,並保護自己的權益。

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雷皓明 律師

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喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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