民事案件

2025-02-07

房客不搬走報警有用嗎?房東必看!律師教你解決租賃糾紛

雷皓明 律師

雷皓明 律師

專業律師
房客不搬走,房東能直接報警處理嗎?

身為房東,最怕遇到租約到期卻拒絕搬離的房客。面對房客不搬走的窘境,許多房東第一時間可能會想報警處理。然而,在採取任何行動之前,了解正確的法律途徑和房東的權益至關重要。本文將深入探討房東在面臨房客佔據房屋不願遷離時,該如何透過合法的方式有效解決租賃糾紛,避免觸法並維護自身權益。

1. 面對房客不搬走,房東該如何處理?

當房客租約到期卻遲遲不搬離,身為房東的您勢必感到十分困擾。在此情況下,您該如何維護自身權益,同時又能合法有效地解決這樣的租賃糾紛呢?以下提供幾個處理要點,供您參考。

(1)了解房客逾期不搬的原因

面對房客到期不搬,房東首要之務是瞭解房客逾期的原因。房客可能正面臨失業、生病等無力搬遷的窘境,此時您若能表達關心、給予適度緩衝時間,或許就能化解僵局、達成共識。

相反地,若房客態度不佳、惡意占屋,您就得採取進一步行動。不論如何,溝通是解決不定期租約糾紛的第一步。

(2)與房客溝通協商,尋求雙方都能接受的解決方案

當房客租約到期不搬,房東宜先以和緩態度與房客溝通,了解其難處,評估是否能給予搬遷緩衝期。倘若房客態度強硬,您也應明確表達租約已滿、屋主有權收回房屋的立場。協商過程中,雙方都應展現誠意,在法理情上尋求平衡點。唯有透過良性溝通,才能避免租賃糾紛惡化。

房客租約到期

(3)尋求律師協助,評估法律途徑是否可行

面對房客占屋不搬的棘手問題,房東常感無助,此時不妨尋求專業律師協助。律師會評估個案細節,包括租約有無公證等,再據以建議您採取存證信函催告、訴訟等法律行動。值得一提的是,即便您透過訴訟勝訴,法官判決房客應遷出,您仍不宜自行強制驅離房客,而應聲請法院強制執行,否則可能因觸法而得不償失。

租賃糾紛的處理本就耗時費神,透過律師協助,您便能循合法途徑解決問題,同時也確保自身權益。

2. 房客不搬走,房東能直接報警處理嗎?

面對房客逾期不搬,許多房東的第一反應就是報警處理,希望警察能夠介入協助。然而,在大多數情況下,警方其實難以直接介入處理租賃糾紛,除非涉及刑事犯罪行為。強行佔住不遷的問題,通常屬於民事糾紛的範疇。

(1)報警處理的適用情況與限制

警察通常只會在房客涉及刑事犯罪的情況下出面制止,例如毀損房屋、滋擾鄰里等。若是單純的逾期房客,不合法佔用房屋,警方多半只能勸導雙方協調,無法直接強制非法房客搬離。畢竟,遷離糾紛屬於民事糾紛,需要透過法律途徑解決。

(2)房東自行換鎖或強制驅逐房客的法律風險

部分房東為了儘快收回房屋,可能會想自行換鎖、搬走房客財物,甚至採取斷水斷電等極端手段。然而,這些舉動可能會觸犯刑法,例如妨害人身自由、侵佔等罪名。若房客因此提告,房東反而可能面臨刑事責任。

在處理租賃糾紛時,房東務必要冷靜、理性,避免因一時衝動而觸法。雖然透過律師發存證信函、提起民事訴訟的過程較為曠日費時,但卻是最保險、合法的途徑。畢竟,房屋是重大資產,為了長遠的權益考量,房東行事作風宜謹慎為上。

3. 律師建議:解決房客不搬走的有效方式

承上所述,面對房客占屋不搬,房東可循法律途徑解決,大致分三步驟。

  1. 首先,房東應以書面方式催告函,要求房客在合理期限內搬離,並說明逾期不搬的法律後果。
  2. 若房客在收到催告函後仍不搬走,房東可考慮提起訴訟,請求法院判決房客返還房屋並支付占用期間的損害賠償。
  3. 一旦取得勝訴判決,房東即可聲請法院強制執行,由執行人員強制將房客驅離並交還房屋。

在訴訟過程中,若能提供如租賃合約、催告函等經過公證的證據文件,將有助於證明房東的合法權益,增加勝訴機會。

總之,房東面對房客不搬走的問題時,應保持冷靜理性,循法律途徑解決,避免與房客正面衝突或擅自採取非法手段,以免產生不必要的法律風險。必要時,尋求專業律師協助,將是化解租賃糾紛的最佳助力。

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專業律師
雷皓明 律師

雷皓明 律師

喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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