民事案件

2025-01-17

外牆剝落怎麼辦?了解相關法律責任歸屬

匡伯騰 律師

匡伯騰 律師

專業律師
外牆剝落怎麼辦?

隨著時間流逝,建築物的外牆常會因剝落等問題而需要修繕。這不僅影響建築的外觀,還可能威脅公共安全。台灣的高樓大廈因老化,常會遇到混凝土和磚塊剝落的問題,不知道誰該負責維護。這篇文章將探討外牆剝落的原因、風險,以及法律責任。了解這些知識,住戶能夠更好地處理這些問題,確保建築物安全和美觀。

1. 外牆剝落的原因和危險性

外牆剝落是許多建築物常見的問題。它的成因有很多。讓我們來看看主要原因和它對建築和公共安全的影響。

(1)外牆老舊導致的剝落問題

建築老舊是主要原因之一。時間推移,外牆材料會受到風雨和日曬影響。這會使其強度和耐久性下降,導致外牆可能出現裂縫和剝落,從而影響建築的結構和外觀。

(2)外牆材質選擇不當引發的剝落風險

外牆材質的選擇也很重要。如果選用品質不佳或不適合當地氣候的材料,可能會加速老化。這會在短時間內導致剝落。因此,選擇合適且高品質的外牆材質很關鍵。

(3)外牆剝落對公共安全的威脅

外牆剝落不僅影響美觀,還可能對公共安全造成威脅。剝落的材料可能會從高處墜落,傷害人或車輛。

它還可能導致防水性能下降,引發漏水問題。這會影響居民生活品質和建築耐久性。

總之,外牆剝落的成因包括建築老舊和不當選材。為保障安全和延長建築壽命,定期檢查和維護外牆很重要。

2. 外牆的所有權和維護責任

在台灣,公寓大廈的外牆所有權歸屬於全體區分所有權人,這是因為外牆是建築物的共用部分。根據公寓大廈管理條例,維護和修繕責任由管理負責人或管理委員會負責。

這些費用通常由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔。

(1)外牆歸屬於公寓大廈的共用部分

公寓大廈的外牆、樑柱、地基等,以及門廳、走道、樓梯等,都是共用部分。這些共用部分的所有權由全體區分所有權人共同擁有。

因此,外牆的所有權歸屬於全體住戶,大家共同享有權利,也負有維護的義務。

(2)外牆的維護和修繕責任由管理負責人或管理委員會負責

為了確保公寓大廈的安全與品質,維護和修繕工作必須由專業人士執行。根據公寓大廈管理條例,這項責任通常由管理負責人或管理委員會承擔。

他們需要定期檢查外牆,發現問題時及時安排修繕,以預防外牆剝落等危險情形。

(3)外牆修繕費用的分擔方式

外牆修繕費用通常由全體區分所有權人共同分擔。支付方式有兩種:一是從公共基金中支出,二是由各住戶按比例分攤。

如果外牆損壞是由特定住戶的行為所導致,如鑿洞或破壞,該住戶應自行負擔修繕費用。公平合理的費用分攤有助於維護住戶間的和諧,促進公寓大廈的永續經營。

3. 外牆剝落造成損害的法律責任

如果外牆剝落導致第三人受傷或財產損失,可能會引起法律責任和賠償問題。根據民法,若受害者能證明損害與剝落有因果關係,且管理委員會或所有權人有過失,他們就得賠償。

判斷過失責任時,法院會看管理委員會或所有權人是否履行維護外牆責任。如果他們維護不當或管理不善,可能會承擔責任。

為減少損害賠償風險,公寓大廈可考慮購買公共意外責任保險。這樣,若外牆剝落,保險公司幫助管理委員會或所有權人承擔賠償。

公寓大廈的共有人也要關注外牆狀況。如果發現剝落風險或安全隱患,應及時報告管理委員會,促使他們修復,以避免更大損失和責任。建議可以提出公寓大廈管理條例或是民法的相關法條,以及遭受侵害時的蒐證方法,例如發現自己居住的公寓大廈剝落情況,先寄存證信函管委會等。

外牆剝落造成損害的法律責任

4. 預防外牆剝落的措施和建議

要確保建築物安全和美觀,公寓大廈應定期檢修和維護外牆。建議找專業人士做安全檢查,及早發現問題並修復。這樣可以讓外牆使用更久,避免危險。

選擇外牆材質時,先看耐久性和安全。不要用品質差、容易剝落的飾材。對於老舊外牆,考慮全面更新,換掉損壞或不安全的材料。

平時要避免在外牆上安裝不必要的設備,如空調外機或廣告招牌。這樣可以避免破壞外牆結構。如果要安裝,先問專業人士,確保不會損害外牆。這些預防措施能減少外牆剝落的風險,保護大家的安全。

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匡伯騰 律師

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匡正國際法律事務所 主持律師

我是匡伯騰律師。民國101年考取律師資格後,仍繼續於公家單位服務,直到106年成為執業律師。訴訟方面擅長處理家事、刑事及不動產開發爭議案件,自執業起先於昪正國際法律事務所擔任合署律師,並於110年自行開立匡正國際法律事務所,與建築顧問及室內設計師合作,另外增加不動產爭議或修繕爭議服務,同時並擔任數家建設公司、營造廠、建築師事務所及自主更新會之法律顧問,為客戶處理各類訴訟或非訟之法律問題。

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