1. 外牆剝落的原因和危險性

外牆剝落是許多建築物常見的問題。它的成因有很多。讓我們來看看主要原因和它對建築和公共安全的影響。

（1）外牆老舊導致的剝落問題

建築老舊是主要原因之一。時間推移，外牆材料會受到風雨和日曬影響。這會使其強度和耐久性下降，導致外牆可能出現裂縫和剝落，從而影響建築的結構和外觀。

（2）外牆材質選擇不當引發的剝落風險

外牆材質的選擇也很重要。如果選用品質不佳或不適合當地氣候的材料，可能會加速老化。這會在短時間內導致剝落。 因此，選擇合適且高品質的外牆材質很關鍵。

（3）外牆剝落對公共安全的威脅

外牆剝落不僅影響美觀，還可能對公共安全造成威脅。剝落的材料可能會從高處墜落，傷害人或車輛。

它還可能導致防水性能下降，引發漏水問題。這會影響居民生活品質和建築耐久性。

總之，外牆剝落的成因包括建築老舊和不當選材。為保障安全和延長建築壽命，定期檢查和維護外牆很重要。

2. 外牆的所有權和維護責任

在台灣，公寓大廈的外牆所有權歸屬於全體區分所有權人。這是因為外牆是建築物的共用部分。根據公寓大廈管理條例，維護和修繕責任由管理負責人或管理委員會負責。

這些費用通常由公共基金支付或由區分所有權人按比例分擔。

（1）外牆歸屬於公寓大廈的共用部分

公寓大廈的外牆、樑柱、地基等，以及門廳、走道、樓梯等，都是共用部分。這些共用部分的所有權由全體區分所有權人共同擁有。

因此，外牆的所有權歸屬於全體住戶，大家共同享有權利，也負有維護的義務。

（2）外牆的維護和修繕責任由管理負責人或管理委員會負責

為了確保公寓大廈的安全與品質，維護和修繕工作必須由專業人士執行。根據公寓大廈管理條例，這項責任通常由管理負責人或管理委員會承擔。

他們需要定期檢查外牆，發現問題時及時安排修繕，以預防外牆剝落等危險情形。

（3）外牆修繕費用的分擔方式

外牆修繕費用通常由全體區分所有權人共同分擔。支付方式有兩種:一是從公共基金中支出，二是由各住戶按比例分攤。

如果外牆損壞是由特定住戶的行為所導致，如鑿洞或破壞，該住戶應自行負擔修繕費用。公平合理的費用分攤有助於維護住戶間的和諧，促進公寓大廈的永續經營。

3. 外牆剝落造成損害的法律責任

如果外牆剝落導致第三人受傷或財產損失，可能會引起法律責任和賠償問題。根據民法，若受害者能證明損害與剝落有因果關係，且管理委員會或所有權人有過失，他們就得賠償。

判斷過失責任時，法院會看管理委員會或所有權人是否履行維護外牆責任。如果他們維護不當或管理不善，可能會承擔責任。

為減少損害賠償風險，公寓大廈可考慮購買公共意外責任保險。這樣，若外牆剝落，保險公司幫助管理委員會或所有權人承擔賠償。

公寓大廈的共有人也要關注外牆狀況。如果發現剝落風險或安全隱患，應及時報告管理委員會，促使他們修復，以避免更大損失和責任。建議可以提出公寓大廈管理條例或是民法的相關法條，以及遭受侵害時的蒐證方法，例如發現自己居住的公寓大廈剝落情況，先寄存證信函給管委會等。

4. 預防外牆剝落的措施和建議

要確保建築物安全和美觀，公寓大廈應定期檢修和維護外牆。建議找專業人士做安全檢查，及早發現問題並修復。這樣可以讓外牆使用更久，避免危險。

選擇外牆材質時，先看耐久性和安全。不要用品質差、容易剝落的飾材。對於老舊外牆，考慮全面更新，換掉損壞或不安全的材料。

平時要避免在外牆上安裝不必要的設備，如空調外機或廣告招牌。這樣可以避免破壞外牆結構。如果要安裝，先問專業人士，確保不會損害外牆。這些預防措施能減少外牆剝落的風險，保護大家的安全。