刑事案件

2025-02-13

一屋二賣構成詐欺嗎?律師解析:買方如何自保與求償

黃柏榮 律師

黃柏榮 律師

專業律師
一屋二賣

在台灣房地產市場中,一屋二賣的情況時有所聞,不少買方因此受害。這種不動產詐騙行為不僅造成財務損失,更讓人對交易安全失去信心。究竟重複買賣是否構成詐欺?買方該如何自保並尋求法律救濟?本文將深入剖析一屋二賣的定義、法律效力,以及買方可採取的因應措施,包括解除契約、請求損害賠償,以及主張民事與刑事責任等,以維護自身權益。

1. 一屋二賣的定義與法律效力

在房地產交易中,一屋二賣是指賣方在尚未完成房屋所有權移轉給第一位買方的情況下,又將同一房屋出售給第二位買方。這種情況不僅造成買方之間的利益衝突,也涉及賣方的誠信問題,增加了購屋風險。

(1)何謂一屋二賣?

一屋二賣通常發生在以下情境:賣方與第一位買方簽訂買賣契約後,在尚未辦理房屋所有權移轉登記之前,賣方又與第二位買方簽訂另一份買賣契約,並將房屋所有權移轉給第二位買方。此時,第一位買方因無法取得房屋所有權,其權益受到嚴重損害。

(2)一屋二賣的法律效力

在法律層面上,一屋二賣涉及以下幾點:

  • 債權相對性:第一位買方只能對賣方主張契約上的權利,無法對第二位買方主張任何權利。
  • 債權平等性:第一位買方與第二位買方的債權並無優先順序,即使第一位買方先簽訂契約,也不能要求優先移轉房屋所有權。
  • 契約效力:若無其他無效或得撤銷之情形,第一位買方與第二位買方分別與賣方簽訂的契約都是有效的法律行為,彼此效力互不影響。

面對一屋二賣,第一位買方可根據契約條款或民法相關規定,向賣方主張違約求償,要求損害賠償或解除契約。賠償範圍包括實際損失與預期利益。若已支付購屋款項,也可請求返還。然而,第一位買方通常無法對第二位買方主張任何權利,除非證明第二位買方與賣方之間存在惡意通謀。

2. 買方遇到一屋二賣的救濟方式

當買方不幸遇到一屋二賣的情況時,往往感到無助和焦慮。然而,透過適當的法律途徑和專業律師的協助,買方仍然可以尋求救濟和保障自身權益。以下我們將詳細介紹買方可採取的兩種主要救濟方式:解除契約並請求損害賠償,以及主張民事求償與刑事詐欺遇到一屋二賣怎麼辦?

(1)解除契約並請求損害賠償

在一屋二賣的情況下,由於房屋已經被移轉給善意第三人,買方無法向後來的預售屋所有權人請求返還預售屋的所有權。因此,買方只能向賣方尋求相關的救濟。透過仔細審閱預售屋契約,買方可以依照預售屋買賣定型化契約應記載事項的規定,要求賣方在使用執照核發後4個月內將房屋所有權移轉給買方。如果賣方違反了這項規定,就要負起損害賠償責任。

買方可以請求賠償的損害包括:

  • 已付的仲介費
  • 裝潢已付的頭期款
  • 所有因為預期會取得預售屋所有權而產生的支出
  • 因為沒有取得預售屋所有權所發生的損失

需要注意的是,賣方後來將房屋出售所得的價差,並不在損害賠償的範圍內。此外,買方還可以解除契約,並要求賣家將已經支付的價金退還,且還可要求支付利息。即便解除了買賣契約,買方仍然可以向賣方要求損害賠償。

(2)主張民事求償與刑事詐欺

在預售屋一屋二賣的情形下,賣方的行為有可能構成刑法的詐欺罪。如果賣方在買賣房屋的過程中施用「詐術」,例如保證一定會交屋、聲稱有交屋能力等,積極傳遞不實資訊,就有可能構成詐欺。因此,除了尋求民事求償外,買方還可以對賣方提告,主張刑事詐欺。

在面對一屋二賣的複雜法律問題時,買方不應該單打獨鬥。尋求專業律師的協助,可以更有效地保障自身權益。律師可以協助買方進行契約審閱,評估賣方的刑事責任,並提供最佳的法律策略,以確保買方的損失得到公平合理的賠償。

3. 預防碰到一屋二賣的方法

買方可以透過聲請預告登記來保全自己的權益。根據土地法規定,買方可以在簽訂買賣合約後,向地政機關申請預告登記,保全賣家將來移轉所有權的請求權。一旦完成預告登記,即使賣家將房屋出售給其他買家,對於先前的買家而言,賣家仍然是房屋的所有人,必須履行先前的買賣合約,將房屋所有權移轉給先前的買家。

然而,預售屋因為尚未興建完成,沒有所有權,無法適用預告登記制度。為了保障預售屋買家的權益,主管機關規定預售屋買賣合約中必須要有履約保證條款。履約保證確保買家在建商倒閉、無法履約的情況下,仍然可以取回已支付的價金。即便發生一屋二賣,因為賣方無法履行原本的合約,買方也可以依照履約保證的內容,要求返還價金和支付違約金。

履約保證的方式有幾種,包括不動產信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保和公會連帶保證等。買方可以與建商討論,選擇最適合的履約保證方式,以降低一屋二賣的風險,保障自身的權益。透過預告登記和履約保證的雙重保障,買方可以更安心地進行房屋買賣,避免一屋二賣的糾紛。

※網站聲明:

  • 著作權由「喆律法律事務所」所有,非經正式書面授權,不得任意使用。
  • 文章資料內容僅供參考,不宜直接引用為主張或訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師。
  • 法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解。
專業律師
黃柏榮 律師

黃柏榮 律師

定恆法律事務所 主持律師

專業領域著重於家事及商務紛爭談判、公司經營與證券法律事務、犯罪辯護、土地處分整合開發三大項領域,執業迄今經手法律服務案件,價值已超過50億。不論什麼案件,我們都以高品質的方式服務,如果您的問題尚未發生爭議,歡迎讓我們為您預防爭端。

熱門文章
NO.1

偵查庭結果怎麼查詢?律師解析流程與注意事項!

偵查庭結果怎麼查詢?律師解析流程與注意事項!
刑事案件

2025-06-30

當您或親友面臨刑事案件時,了解偵查庭結果與案件進度是十分重要的。透過法院公開資訊系統,您可以掌握審理程序的最新狀況。本文將由專業律師帶您一探偵查庭結果、案件進度的查詢方法,讓您在案件過程中更加安心。

雷皓明 律師

雷皓明 律師

NO.2

什麼情況會構成遺棄罪?不給孝親費會觸犯嗎?律師來解答!

什麼情況會構成遺棄罪?不給孝親費會觸犯嗎?律師來解答!
刑事案件

2025-06-11

遺棄罪是什麼?跟棄養罪一樣嗎?什麼是扶養義務?遺棄罪有哪些構成要件?遺棄罪怎麼提告?遺棄罪是告訴乃論嗎?父母沒有盡養育小孩的義務,子女長大可以不艮生活費嗎?不給父母孝親費會構成遺棄罪嗎?遺棄罪讓專業律師一次完整解說!

陳嘉文 律師

陳嘉文 律師

NO.3

誣告罪怎樣才會成立?律師帶你看刑法誣告罪兩大構成要件!

誣告罪怎樣才會成立?律師帶你看刑法誣告罪兩大構成要件!
刑事案件

2025-06-11

誣告罪的構成要件是什麼?容易成立嗎?誣告罪怎麼提告?誣告罪刑期有多長?誣告罪可以要求多少賠償?誣告罪可以和解嗎?有加重誣告罪嗎?誣告罪追訴期多長?誣告罪是告訴乃論還是非告訴乃論?律師教你善用法律,給濫訴的人教訓!

陳宏毅 律師

陳宏毅 律師

NO.4

誹謗罪怎樣才會成立?律師:先看誹謗罪三大構成要件!

誹謗罪怎樣才會成立?律師:先看誹謗罪三大構成要件!
刑事案件

2025-05-29

被別人辱罵,忍無可忍想提告誹謗罪!別急,先了解誹謗罪構成要件!哪些話可能會觸犯誹謗罪?誹謗罪怎麼舉證?誹謗罪是告訴乃論嗎?誹謗罪追訴期多久?誹謗罪要賠多少?加重誹謗罪又是什麼?律師幫你三分鐘搞懂所有誹謗罪相關疑問!

黃顯皓 律師

黃顯皓 律師

NO.5

妨害自由罪不只一種!小心別告錯,讓律師教你該提告哪條!

妨害自由罪不只一種!小心別告錯,讓律師教你該提告哪條!
刑事案件

2025-05-23

妨害自由罪是什麼?是告訴乃論嗎?妨害自由有什麼構成要件?妨害自由包含哪些罪名?要如何舉證?追訴期有多長?該不該和解?如果對方屢勸不聽,保護令要怎麼聲請?妨害自由罪大補帖,避免觸法、保護自身權益一篇就夠!

陳怡榮 律師

陳怡榮 律師

編輯精選

要開偵查庭怎麼辦?偵查庭準備、流程、注意事項完全指南!

要開偵查庭怎麼辦?偵查庭準備、流程、注意事項完全指南!
刑事案件

2025-06-30

偵查庭是什麼?偵查庭流程怎麼進行?偵查庭每次開多久?偵查庭結果要等多久?開刑事偵查庭要準備什麼?偵查庭的注意事項有哪些?一篇文章回答您有關偵查庭的所有疑問,專業律師教您如何保障自己的權利,文末有免費法律諮詢歡迎利用!

陳嘉文 律師

陳嘉文 律師

人頭帳戶有機會無罪嗎?要賠多少錢?律師:留意新法規定!

人頭帳戶有機會無罪嗎?要賠多少錢?律師:留意新法規定!
刑事案件

2025-06-11

人頭帳戶被盜用成冤案,近98%被判有罪?但人頭帳戶是什麼?為什麼會變人頭帳戶?被當成人頭戶要怎麼自保?人頭帳戶是什麼罪?人頭帳戶要怎麼爭取不起訴?跟被害人和解有用嗎?律師教您如何妥善處理人頭帳戶案件,保障自己的權利,文末也有免費法律諮詢歡迎利用!

黃顯皓 律師

黃顯皓 律師

車手被抓的刑責有多重?被當車手怎麼辦?律師一次解答!

車手被抓的刑責有多重?被當車手怎麼辦?律師一次解答!
刑事案件

2025-06-11

詐騙車手是什麼?車手會觸犯什麼罪?車手會被關嗎?車手容易被抓嗎?車手有什麼特徵?車手初犯判刑很重嗎?車手和解有用嗎?車手緩刑是有機會的嗎?刑事律師帶您了解車手案件處理以及未成年車手被抓怎麼辦!讓專業律師幫助你快速妥善處理車手案件,文末還有免費法律諮詢,歡迎利用!

劉薰蕙 律師

劉薰蕙 律師

幫忙簽名就是偽造文書?偽造文書罪 3大構成要件一次看!

幫忙簽名就是偽造文書?偽造文書罪 3大構成要件一次看!
刑事案件

2025-06-05

有文件需要簽署,本人卻不在現場,如果幫對方代簽會不會構成偽造文書?偽造文書罪怎麼提告?偽造文書罪初犯要坐牢嗎?追訴期多長?是公訴罪嗎?偽造文書刑責多重?偽造文書罪要請律師嗎?偽造文書罪構成要件、提告方式和案例律師幫你一次了解!

陳建宇 律師

陳建宇 律師

詐欺罪怎麼告?刑責多重?律師解答所有刑法詐欺罪疑問!

詐欺罪怎麼告?刑責多重?律師解答所有刑法詐欺罪疑問!
刑事案件

2025-06-05

在了解詐欺罪有什麼構成要件之前,你知道其實詐欺罪有很多種類型嗎?但詐欺罪要怎麼告?如果被起訴刑責有多重?詐欺罪會被關多久?詐欺罪可以易科罰金嗎?詐欺罪和解有幫助嗎?專業律師為您剖析詐欺罪的疑問,觸犯刑法詐欺罪看這篇就夠!

黃顯皓 律師

黃顯皓 律師

最新文章
/static/LOGO-307797656702bd0c2f475a915a211522.svg

易律網讓您找律師真ez,提供您專業律師整理好的日常法律知識以及免費線上法律諮詢,並提供全台口碑最好的律師名單。

02-7755-2059

service@ezlawyer.tw

台北市松山區復興北路167號7樓之2

Copyright © 2025 喆律法律事務所 All rights reserved.

請問您遇到了什麼法律問題呢?
cta_avatar
line_badge
免費諮詢