2025-01-16
AB合約是什麼？律師帶你了解雙重合約的法律風險與責任
陳嘉文 律師
ab合約，也被稱為真假合約或不實買賣契約。這種做法涉及簽訂兩份內容不一致的買賣合約，其中一份反映實際成交價，而另一份則是虛假的高價合約，用於向銀行貸款或規避稅賦或其他違法情事。本文將由專業律師深入剖析AB合約的運作方式、法律風險，以及如何避免落入這個陷阱。
1. 房地產交易中的AB合約陷阱
在房屋買賣的過程中，有些不肖業者或建商可能會利用所謂的「AB合約」，也就是一高一低的兩份合約，來達到詐貸或逃漏稅的目的。這種做法不僅違法，也可能為買賣雙方帶來許多法律風險。以下讓我們來深入了解AB合約的內容與簽訂動機。
（1）何謂AB合約？
AB合約指的是在房屋買賣過程中，賣方(通常是建商)與買方簽訂兩份內容不同的買賣合約。其中一份是「高價假合約」，上面的交易價格被故意抬高，用來向銀行申請較高額度的房貸，或是用來提高實價登錄的金額；另一份則是「低價真合約」，記載了雙方實際議定的交易價格與各項細節。
（2）建商與買方簽訂AB合約的動機
對買方而言，簽訂AB合約的主要目的通常是為了向銀行貸得更多的金額，將超貸的部分用來投資或其他用途。有些買方甚至可以利用AB合約的方式，變相地把頭期款給抵銷掉，達到所謂的「零元購屋」。
而對建商來說，使用高價假合約的目的則是為了人為抬高房市行情。由於實價登錄是多數購屋者參考的重要指標，登錄價格愈高，往往能為建商帶來更大的利潤空間。
雖然AB合約在短期內可能讓買賣雙方獲得一些利益，但從長遠來看，這種違法的做法勢必會為雙方帶來難以承擔的法律風險。因此，不論是買方或賣方，都應該避免簽訂AB合約，以免觸法。一個合法、透明的房屋買賣交易，才是保障雙方權益的最佳方式。
2. 簽訂AB合約的法律風險
在房地產交易中，建商或賣方為了規避稅負或向銀行貸款，可能會誘導買方簽訂AB合約。然而，這樣的做法存在著諸多法律風險，不僅可能面臨高額罰款，還可能觸犯刑法偽造文書等罪名，影響個人信用。以下就讓我們深入探討簽訂AB合約的法律風險。
（1）違反平均地權條例與稅捐稽徵法
當雙方簽訂AB合約時，通常會以金額較高的那份假合約去做實價登錄。這樣的行為已經違反了《平均地權條例》的規定，可能面臨3至15萬元的罰鍰，且主管機關可以連續處罰。此外，依照法律觀點，在民法上，只有實際成交價格那份合約才具有法律效 力，另一份假合約則是無效的。
（3）銀行方面的詐貸風險
有些買方會利用假合約向銀行申請高額貸款，這樣的行為已經構成了《刑法》第339條的普通詐欺罪，甚至是第339-4條的加重詐欺罪。對銀行而言，申貸人也有「詐貸」的嫌疑。一旦被銀行發現，不僅貸款可能被取消，銀行還會在個人信用報告上留下詐貸的不良記錄，嚴重影響未來的貸款申請。
綜上所述，簽訂AB合約存在著諸多法律風險，不僅可能面臨高額罰鍰，還可能觸犯刑法，影響個人信用。買方在進行房地產交易時，務必要提高警覺，謹慎評估，避免落入AB合約的陷阱，造成無可挽回的損失。
3. ab合約案例解析
近年來，AB合約的爭議案件層出不窮，不少民眾因此陷入法律風險。
就有實際案例，當事人在2015年交易，但在過後4年才被查獲，內容是買方與代銷業者、賣方已簽訂一份正常合約，之後業者與買方一起偽造一份假合約，再透過此份合約向銀行申請貸款，超貸的部分就留下自行運用。此案最後判決，買方不但必須服刑1年8個月，並處以十萬元的罰金。由此可見，簽訂AB合約的法律風險非同小可。
此外，建商以假合約來威脅買房住戶也時有所聞。業者在消費者買房之前先利誘簽下AB約，等買方入住之後，房屋若出現問題卻不維修保固。住戶要是抗爭的話，業者就威脅要檢舉AB合約違法超貸，並將責任推到銷售人員身上，買方不但沒有保障，也處於被威脅的風險中。這種情況下，買方往往陷入兩難，即便有心維權，也擔心被檢舉而不敢輕舉妄動。
即使建商沒有威脅，買方也可能在日後與其他住戶有利益衝突時，遭到對方檢舉，得不償失。例如在社區管理、設施維修等議題上，一旦與鄰居發生爭執，對方就可能以檢舉AB合約作為要脅籌碼，讓簽訂AB合約的業主處於劣勢。可見AB合約不僅在簽訂當下存在風險，日後的潛在糾紛也不容小覷。
綜上所述，AB合約案件時有發生，不僅涉及刑事責任，也可能衍生出買方遭威脅、利益受損等後續問題。消費者在簽訂房地產合約時，務必要提高警覺，仔細閱讀契約內容，避免陷入AB合約的泥淖，以保障自身權益。
4. 如何避免落入AB合約的陷阱
在購買房屋時，切記正常的房屋買賣合約只有一式二份，買賣雙方各持一份。若是賣方提出AB約的要求，務必要立即明確拒絕AB約。若因自備款不足而需要高額度的購屋貸款，正確的做法是要靠自身的理財規劃、及早培養良好的信用，以提升信用評分。如此一來，在申請房屋貸款時才能有更好的加分條件，順利貸到所需的金額。
倘若您對於AB約、買賣假合約超貸等議題仍有疑惑，或是想申請高額度的購屋貸款，歡迎您透過專業的貸款顧問管道尋求協助。讓有經驗的房貸專員為您量身規劃最適合、且合法的房屋貸款方案，讓您能安心順利成家，擁有一個溫暖的家。
面對購屋貸款，切勿貪一時之便而簽下AB約。AB合約所隱藏的法律風險與財務陷阱，往往讓買方得不償失。透過正當管道申請房屋貸款，做好財務規劃，才是購屋置產的上策。讓我們一同向AB約說不，以誠信透明的方式完成房屋交易，守護您的權益與未來。
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