刑事案件

2025-01-16

AB合約是什麼?律師帶你了解雙重合約的法律風險與責任

陳嘉文 律師

陳嘉文 律師

專業律師
AB合約

ab合約,也被稱為真假合約或不實買賣契約。這種做法涉及簽訂兩份內容不一致的買賣合約,其中一份反映實際成交價,而另一份則是虛假的高價合約,用於向銀行貸款或規避稅賦或其他違法情事。本文將由專業律師深入剖析AB合約的運作方式、法律風險,以及如何避免落入這個陷阱。

1. 房地產交易中的AB合約陷阱

在房屋買賣的過程中,有些不肖業者或建商可能會利用所謂的「AB合約」,也就是一高一低的兩份合約,來達到詐貸或逃漏稅的目的。這種做法不僅違法,也可能為買賣雙方帶來許多法律風險。以下讓我們來深入了解AB合約的內容與簽訂動機。

(1)何謂AB合約?

AB合約指的是在房屋買賣過程中,賣方(通常是建商)與買方簽訂兩份內容不同的買賣合約。其中一份是「高價假合約」,上面的交易價格被故意抬高,用來向銀行申請較高額度的房貸,或是用來提高實價登錄的金額;另一份則是「低價真合約」,記載了雙方實際議定的交易價格與各項細節。

(2)建商與買方簽訂AB合約的動機

對買方而言,簽訂AB合約的主要目的通常是為了向銀行貸得更多的金額,將超貸的部分用來投資或其他用途。有些買方甚至可以利用AB合約的方式,變相地把頭期款給抵銷掉,達到所謂的「零元購屋」。

而對建商來說,使用高價假合約的目的則是為了人為抬高房市行情。由於實價登錄是多數購屋者參考的重要指標,登錄價格愈高,往往能為建商帶來更大的利潤空間。

雖然AB合約在短期內可能讓買賣雙方獲得一些利益,但從長遠來看,這種違法的做法勢必會為雙方帶來難以承擔的法律風險。因此,不論是買方或賣方,都應該避免簽訂AB合約,以免觸法。一個合法、透明的房屋買賣交易,才是保障雙方權益的最佳方式。

2. 簽訂AB合約的法律風險

在房地產交易中,建商或賣方為了規避稅負或向銀行貸款,可能會誘導買方簽訂AB合約。然而,這樣的做法存在著諸多法律風險,不僅可能面臨高額罰款,還可能觸犯刑法偽造文書等罪名,影響個人信用。以下就讓我們深入探討簽訂AB合約的法律風險。

(1)違反平均地權條例與稅捐稽徵法

當雙方簽訂AB合約時,通常會以金額較高的那份假合約去做實價登錄。這樣的行為已經違反了《平均地權條例》的規定,可能面臨3至15萬元的罰鍰,且主管機關可以連續處罰。此外,依照法律觀點,在民法上,只有實際成交價格那份合約才具有法律效力,另一份假合約則是無效的。

(2)觸犯刑法上的偽造文書、使公務員登載不實及詐欺罪

在進行實價登錄時,如果蓄意讓登錄內容不實,就已經觸犯了《刑法》第214條的「使公務員登載不實罪」,可能面臨三年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金的處罰。同時,這樣的行為也構成了偽造文書罪。

簽訂AB合約除了觸犯使公務員登載不實罪外,還可能構成詐欺罪。若是冒用政府機關或公務員名義犯詐欺罪,將處一年以上七年以下有期徒刑,得併科一百萬元以下罰金。

簽AB合約的<a href="/posts/crown-lawyer">刑事</a>責任

(3)銀行方面的詐貸風險

有些買方會利用假合約向銀行申請高額貸款,這樣的行為已經構成了《刑法》第339條的普通詐欺罪,甚至是第339-4條的加重詐欺罪。對銀行而言,申貸人也有「詐貸」的嫌疑。一旦被銀行發現,不僅貸款可能被取消,銀行還會在個人信用報告上留下詐貸的不良記錄,嚴重影響未來的貸款申請。

綜上所述,簽訂AB合約存在著諸多法律風險,不僅可能面臨高額罰鍰,還可能觸犯刑法,影響個人信用。買方在進行房地產交易時,務必要提高警覺,謹慎評估,避免落入AB合約的陷阱,造成無可挽回的損失。

3. ab合約案例解析

近年來,AB合約的爭議案件層出不窮,不少民眾因此陷入法律風險。

就有實際案例,當事人在2015年交易,但在過後4年才被查獲,內容是買方與代銷業者、賣方已簽訂一份正常合約,之後業者與買方一起偽造一份假合約,再透過此份合約向銀行申請貸款,超貸的部分就留下自行運用。此案最後判決,買方不但必須服刑1年8個月,並處以十萬元的罰金。由此可見,簽訂AB合約的法律風險非同小可。

此外,建商以假合約來威脅買房住戶也時有所聞。業者在消費者買房之前先利誘簽下AB約,等買方入住之後,房屋若出現問題卻不維修保固。住戶要是抗爭的話,業者就威脅要檢舉AB合約違法超貸,並將責任推到銷售人員身上,買方不但沒有保障,也處於被威脅的風險中。這種情況下,買方往往陷入兩難,即便有心維權,也擔心被檢舉而不敢輕舉妄動。

即使建商沒有威脅,買方也可能在日後與其他住戶有利益衝突時,遭到對方檢舉,得不償失。例如在社區管理、設施維修等議題上,一旦與鄰居發生爭執,對方就可能以檢舉AB合約作為要脅籌碼,讓簽訂AB合約的業主處於劣勢。可見AB合約不僅在簽訂當下存在風險,日後的潛在糾紛也不容小覷。

綜上所述,AB合約案件時有發生,不僅涉及刑事責任,也可能衍生出買方遭威脅、利益受損等後續問題。消費者在簽訂房地產合約時,務必要提高警覺,仔細閱讀契約內容,避免陷入AB合約的泥淖,以保障自身權益。

4. 如何避免落入AB合約的陷阱

在購買房屋時,切記正常的房屋買賣合約只有一式二份,買賣雙方各持一份。若是賣方提出AB約的要求,務必要立即明確拒絕AB約。若因自備款不足而需要高額度的購屋貸款,正確的做法是要靠自身的理財規劃、及早培養良好的信用,以提升信用評分。如此一來,在申請房屋貸款時才能有更好的加分條件,順利貸到所需的金額。

倘若您對於AB約、買賣假合約超貸等議題仍有疑惑,或是想申請高額度的購屋貸款,歡迎您透過專業的貸款顧問管道尋求協助。讓有經驗的房貸專員為您量身規劃最適合、且合法的房屋貸款方案,讓您能安心順利成家,擁有一個溫暖的家。

面對購屋貸款,切勿貪一時之便而簽下AB約。AB合約所隱藏的法律風險與財務陷阱,往往讓買方得不償失。透過正當管道申請房屋貸款,做好財務規劃,才是購屋置產的上策。讓我們一同向AB約說不,以誠信透明的方式完成房屋交易,守護您的權益與未來。

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陳嘉文 律師

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維勤法律事務所 合署律師

自民國104年取得智慧財產法組律師資格,曾任臺中律師公會信託委員會委員、財團法人勵馨基金會擔任義務律師、經濟部中小企業處的榮譽律師,也曾受邀至各大專院校擔任法治教育的講師,現為臺中市政府及彰化縣政府之法律顧問,擅長處理離婚、未成年子女親權等家事案件以及一般民、商案件,亦曾承辦過多件金融詐欺案件、毒品案件等。

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