債務問題

2024-04-10

法拍屋購買攻略:從流程到風險,這5個要點不可不知!

林冠宇 律師

林冠宇 律師

專業律師
法拍屋購買攻略

法拍屋要怎麼買?有什麼風險?我可以投標自己被法拍的物件嗎?金拍和銀拍屋有什麼不同?如何線上查詢法拍屋?哪裡可以找到代標服務?在這篇文章中,我們將邀請律師為您解答法拍屋的流程、查詢方式、風險須知,以及法拍土地相關問題!

1. 法拍屋解析:怎麼區分金拍、銀拍屋?

法拍是什麼意思?

法院拍賣,簡稱法拍,是一種按照強制執行法規定進行拍賣程序,拍賣債務人的動產、不動產的方式。當債務人因無法償還欠款,債權人便可取得執行名義後向法院聲請對債務人的資產進行拍賣。

金拍屋和銀拍屋,跟法拍屋有什麼不同?

金拍是指法院將部分拍賣案件交由「台灣金融資產服務公司」協助處理,而銀拍屋則是債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋,因無人投標購得後,由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。要注意的是,法拍指的是「法院」根據法律進行的拍賣,而與金拍和銀拍的定義並不完全相同。實際上,銀拍屋正確的稱呼應是「銀行拍賣屋」,而不是「銀行法拍屋」。

如果我的房產被法拍,我可以參與投標嗎?

依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定,債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。

法拍本質上是以債務人為出賣人,一般民眾為買受人的買賣關係,因此債務人是無法購買其被法拍的資產。主要是為了避免債務人身兼買賣雙方的角色,這與法律上的交易定義不符。

如果我在法拍期間籌足款項,能否停止法拍?

依據強制執行法第58條規定,只要債務人在拍定前繳付完整的款項,便可以聲請撤消查封。如果是在拍定之後,在財產所有權移轉前繳付完整的款項,則需要債權人同意及撤回強制執行聲請。

2. 法拍屋投標流程與找尋代標建議

法拍屋投標流程

(1)法拍屋購買考量:優惠價格背後的三大隱憂風險

購買法拍屋有哪些風險?

雖然法拍屋的價格通常比市場上的房屋來得吸引人,但其實購買法拍屋有很多潛在的問題需要留意:

  1. 禁止處分(不得對該動產或不動產為一定的法律行為,好比所有權登記。)

有些法拍屋因特定法律原因,例如原屋主可能犯有刑事案件(該不動產可能是犯罪所得),該不動產就有可能被登記禁止處分,意即投標人即便投標成功,也無法將該不動產登記在自己名下。還可能需要花費不少時間(根據該不動產涉及的案件嚴重程度,可能是數月甚至數年)向法院申請解除這些限制,確認禁止處分塗銷登記完成才能再為不動產所有權登記。

  1. 法拍屋無法事先看屋。

依法規定,法拍屋在拍賣時必須標明如凶宅、海砂屋或輻射屋等重大瑕疵。但對於較小的問題,如房屋漏水,買家可能無法在購買前得知,而一旦遇到這類問題,法院因不負責瑕疵擔保責任,使買家無法要求賠償。

  1. 法拍屋可分為點交與不點交。

法拍屋點交通常是指查封時該屋為空屋或債務人自住。相反地,法拍屋不點交就是指查封時屋內可能因為有其他合法或非法的住客居住,導致買家不能立即搬入,甚至可能需要進行法律訴訟以驅逐這些住客。

(2)想搶標法拍屋?先了解這些購買要點

我現在手頭有些資金想參加投標,如何購買法拍屋?

在深入了解法拍的定義、需要注意的事項和如何查詢法拍資訊之後,接下來我們將探討購買法拍屋的具體方法。

無論要參與「法拍屋流程」或「法拍土地流程」的投標,首先需要進行法拍公告的查詢。您可以透過先前提到的司法院法拍查詢網站或查看報紙上的法拍公告,以確定想要投標物件和相關的執行法院。

如同先前所述,法拍屋的具體情況很難透過親自參觀來了解,但你還是可以實地考察周邊環境或與鄰居交談,以確認該法拍地點或法拍屋是否符合你的期望。

(3)法拍屋的四個拍次&一個應買

法拍流程有幾拍?

法拍屋總共有4個拍次。在1拍時,價格大致在市價至市價9折之間。如果沒有成功,2到3週後價格會降至8折進行2拍。

若第2拍也流標,大約1個月後會有3拍。如果還是流標,法院不會將房產退還給債權人或銀行,而會進入名為「應買」的拍賣階段。

在「應買」階段,即3拍後4拍前,拍賣價格仍維持3拍的底價。法院一旦公告開始此階段,接下來的3個月內,任何人都可以依照「投標順序」購買,由「比價」改為「比快」競標。

所以,在「應買」階段,即使某人的出價較高,只要他慢於其他人,還是會輸給出價較低但更早提出的投標者。

如果3拍和「應買」階段都流標後,會有最後的4拍,並且由「比快」改回「比價」競標。

最後,提醒一下,有些人會尋找「100萬以下的法拍屋」。這種物件雖然存在,但如果在不斷流標不斷打折的情況下仍在拍賣,那麼可能代表該物業有某些問題,才會一路流標這麼多次都沒有人要買喔!

(4)投標法拍屋時的貸款策略與注意事項

法拍屋能申請貸款嗎?

在參與法拍的過程中,資金是關鍵。但當手頭資金不足時,法拍屋貸款可以考慮。

參與法拍需要考慮三階段的資金:首先是「投標保證金」,得標後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶的「房屋擔保貸款」。

銀行會提供法拍屋的貸款(代墊尾款),但是要注意投標者和借款者必須是同一人。當你得標後,銀行會以信用貸款的方式提供貸款(約6%的利率)。待法院將權利移轉書寄達並且房屋過戶給貸款人後,即可轉申請一般房屋貸款。

銀行的代墊尾款利率較高,因此想參與法拍的朋友應詳細評估自己的財務狀況和信用紀錄。 最後要提醒的是,不是所有銀行都提供法拍屋的貸款服務,所以有興趣的人建議還是直接與銀行接觸確認。

(5)如何找人代標法拍屋?

如果我對於如何投標法拍屋感到困惑,有沒有專業人士可以代勞呢?

若對投標法拍屋的流程感到不熟悉,你可以尋求代書、房仲或是律師等專業人員的協助。通常代標服務的費用在拍定價的2%至5%之間,其服務範圍涵蓋協助投標者進行物件察看(檢查附屬增建物是否含在拍賣範圍內,或是了解目前是否有租客)、觀察競標情況、估算適當的標價、陪同投標者前往投標現場並提供專業意見,以及協助撰寫相關文件等。

3. 有法拍屋查詢系統嗎?法拍查詢指南看這邊!

如何查詢法拍屋的資訊?

若您想要查看不同縣市的法拍資訊,可以透過司法院法拍屋查詢系統,然後選擇相應的執行法院或該房屋所在縣市。網站會列出所有可投標的房屋資料。

有沒有推薦的法拍土地查詢平台?

實際上,前面提到的“司法院法拍屋查詢系統”不僅提供法拍屋的資訊,還包括法拍土地和法拍動產的查詢功能。您只需輸入相應的執行法院或拍賣物所在的縣市,即可查看當地所有法拍資訊。

那裡可以查詢到法拍屋的流標情況?

如果透過司法院法拍屋查詢,網站所給的資訊僅有拍賣公告和停拍公告(例如,因某些特殊情況導致的拍賣暫停)。

如果您想要更詳細的流標資訊,可以參考“104法拍網”。該網站每日會更新“得標”、“停拍”、“流標”以及“未開標”等案件結果,只要選擇相應的執行法院,就可以查看該地區的法拍情報。

4. 取得法標屋後,其室內裝潢和殘留物品怎麼處置?

拍賣得到的物品不只是拍賣公告所列的範圍,還涵蓋了附於房屋的裝潢、各類管道等。此外,公共設施和無獨立性的增建物都算在內。當執行書記官進行強制點交時,會要求拍賣人保管一些有價值的物品,如冰箱、電視、空調、家具、家電等,而其他小物品大多會被當作廢棄物處理。

至於拍賣人的保管方式有兩種選擇:一種是在原地保管,另一種是委託搬家公司並尋找倉庫存放,兩者各有利弊。選擇原地保管意味著你必須等到所有程序結束才能進行房屋裝修和整理;選擇搬家公司和倉庫保管則需要先支付費用,但你可以在以後向債務人追討這些執行費用(包括搬家和倉庫費用)。

強制點交結束後,根據強制執行法第100條的規定,遺留物品應該交給債務人、債務人的代理人、債務人的家屬或債務人的雇員,如果他們都已經搬走,則應該將物品暫時保管起來,並通知債務人在限定時間內領取。如果債務人在規定時間內未領取物品,則可選擇拍賣這些物品並存入拍賣所得,或進行其他適當的處置。

5. 拍賣人是否必須承擔債務人積欠的管理費?

民法在98年修正之前,法拍屋的拍定人基本上不需要支付前屋主積欠的管理費。然而,自從98年修正民法增列第826-1條款,並在高等法院98年度座談會上通過了民執類第20號提案決議以後,法拍屋的拍定人就必須承擔前屋主遺留下來的管理費了。

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