民事案件

2025-01-21

頂樓加蓋合法嗎?律師:合法加蓋需要遵守這些規範!

雷皓明 律師

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專業律師
頂樓加蓋合法嗎?

在台灣,頂樓加蓋是一個常見但容易引起爭議的話題。許多人夢想擁有一個寬敞的頂樓空間,但卻可能不知道頂樓加建需要遵守哪些法規。事實上,頂樓加蓋並非想加就能加,必須符合建築法規的規定才能算是合法的建築。

1. 頂樓加蓋所有權及相關法規

頂樓加蓋是許多住戶常見的房屋改建方式,但也容易產生違法建築的問題。在進行頂樓加蓋前,必須了解相關的法規和規範,以免觸法。

(1)頂樓加蓋所有權歸屬問題

根據現行法規,公寓大廈的頂樓平台屬於全體住戶共有,不得約定由特定住戶專用。這意味著即使某戶住戶在頂樓加蓋,其所有權仍歸全體住戶所有。

頂樓加蓋所有權

(2)公寓大廈管理條例對頂樓使用的規範

公寓大廈管理條例對頂樓的使用有明確規範。住戶不得擅自在頂樓進行大規模的施工或改建,例如興建出租套房等。若要在頂樓進行加蓋,必須獲得全體住戶的同意,並符合都市規劃和建築法規的要求。

(3)頂樓加蓋鐵皮屋的相關法規

頂樓加蓋鐵皮屋的合法性取決於加蓋的目的和規模。如果是為了防水、遮雨或綠化等輕微用途,通常採取拍照列管、暫緩拆除的方式處理。但若是大規模施工,且超過法定面積的1/8,則有隨時被拆除的風險。此外,頂樓加蓋還分為新違建(1995年後)和既存違建(1995年前),新違建一經舉報即要求拆除,既存違建則多採取拍照列管的方式。

2. 頂樓加蓋合法的要件與程序

頂樓加蓋是許多住戶希望增加居住空間的方式,但必須遵循法律規定,才能確保加蓋的合法性。以下是合法進行頂樓加蓋的兩個重要步驟:

(1)取得全體住戶同意並訂立分管契約

由於頂樓空間屬於全體住戶共有,因此進行頂樓加蓋前,必須取得所有住戶的同意。這可以透過住戶會議討論並達成共識,或是長期占有使用而得到默示同意。但要注意的是,住戶的沉默並不等同於默示同意。

在取得全體住戶同意後,還需要訂立分管契約,明確規定共有物的使用與管理方式,以避免日後產生爭議。

(2)向主管機關申請建照與使照

除了取得住戶同意,頂樓加蓋還必須符合建築法規的要求,並向主管機關提出建築申請,取得建造執照後才能動工。完工後,也要再次申請使用執照,確保頂樓加蓋的安全性與合法性。

整個頂樓加蓋程序需要審慎進行,如果僅有住戶同意而未完成法定程序,仍然可能被認定為違章建築而面臨拆除風險。因此,住戶在考慮頂樓加蓋時,務必要了解並遵守相關法規,確保自身權益。

3. 頂樓加蓋檢舉與注意事項

頂樓加蓋常被改建為套房出租,影響到其他住戶的權益。如果發現違規的頂樓加蓋,可以向主管機關檢舉。檢舉的方式有文件、電話、線上等多種管道,詳細資訊可在主管機關網站查詢。檢舉時提供違規證據照片,有助於加快案件處理速度。

頂樓加蓋常使用價格低廉的鐵皮、木板等材料,這些建材的耐火性較差,逃生空間也不足。冬天寒冷、夏天炎熱,若長期使用冷暖氣,容易造成火災。此外,頂樓加蓋的水電管線通常接自原有管線,比較容易發生漏水、跳電等問題,屋主出租頂樓加蓋時應特別留意安全性。

買賣頂樓加蓋的建物時,也要注意是否有分管契約,以及是否符合建管法規,確保房屋是合法建築。否則可能面臨產權風險,影響房屋的安全性與價值。頂樓加蓋雖然方便增加居住空間,但還是要遵守相關法規,確保自身權益不受損。

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雷皓明 律師

雷皓明 律師

喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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