民事案件
2024-07-22
遇到惡房客怎 麼辦?房東的噩夢與解決之道!
唐樺岳 律師
專業律師
惡房客,是指那些在租房期間違反租約規定、造成財產損 失或擾亂鄰里秩序的房客。根據統計,台灣每年有約200多起與惡房客相關的糾紛。這些惡房客可能不按時繳租、故意損壞房屋設施、違規使用房屋,甚至從事非法活動,給房東帶來極大的困擾和經濟損失。
1. 遇到惡房客或租霸怎麼辦?
(1)調解與協商
在正式採取法律行動之前,房東可以嘗試與房客進行調解與協商,尋求和解方案。如果房客願意配合,問題通常能夠和平解決。然而,對於拒絕協商或態度惡劣的房客,房東則需準備進一步的法律行動。
(2)法律途徑
根據《民法》第432條之規定,承租人應善盡善良管理人責任,維護好租賃物,而房東有權要求房客遵守租約,並對其違約行為提出警告。如果房客仍不改正,房東可以依照《民法》第432條第2項的規定向 房客求償及終止租約並要求房客搬離。
2. 房東何時可以依法終止租約請房客搬離?
根據《民法》的規定,房東可以在以下情況下依法終止租約並請房客搬離:
- 房客欠繳租金:房客連續兩個月未繳納租金,經催告後仍未支付。
- 違反租約規定:房客在未經房東同意下,將房屋轉租他人或改變房屋用途。
- 房屋損壞:房客故意損壞房屋設施,或未經房東同意進行重大改裝。
- 違法行為:房客在租住房屋內從事非法活動,如吸毒、賣淫等。
- 擾亂鄰里:房客經常製造噪音或其他行為,嚴重影響鄰里生活品質。
(1)房客不搬叫警察有用嗎?
當房東依法終止租約後,若房客拒絕搬離,房東可以向法院聲請強制執行。法院判決生效後,房東可以請求警察協助執行,將不願搬離的房客強制遷出。根據《強制執行法》,法院的強制執行命令具有法律效力,警察有義務配合執行。
3. 怎麼避免遇到惡房客?
(1)不要租給他:務必婉拒的五種房客
選擇房客時,房東應該特別注意以下五種房客,並務必婉拒:
- 信用差的房客:信用報告顯示有多次欠租或拖欠債務記錄。
- 收入不穩定的房客:工作不穩定或收入來源不明確,可能無法按時支付租 金。
- 有不良行為記錄的房客:有犯罪記錄或違反社會公德的行為。
- 過多同住者的房客:申請租住時隱瞞同住人數,實際入住後可能超出房屋負荷。
- 租約不願簽訂的房客:不願意簽訂正式租約,可能企圖規避法律責任。
(2)如何查詢惡房客?
房東在選擇房客時,可以通過多種方式查詢對方的租賃記錄和信用狀況。以下是幾種常見的方法:
- 信用調查:通過專業的信用調查公司,了解房客的信用記錄和租賃歷史。
- 租賃仲介:一些專業的租賃仲介公司會保留房客的租賃記錄,房東可以向這些公司查詢。
- 判決查詢:利用司法院判決查詢系統,搜尋該房客過往是否有欠繳租金或占用租屋等情形。
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