民事案件

2025-03-11

房東修繕範圍含冷氣嗎?律師解答房客的權利與義務!

雷皓明 律師

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專業律師
房東修繕範圍

租屋處的冷氣維修問題經常引發房東與房客之間的糾紛。雙方對於冷氣損壞時的修繕責任認知差異很大,這常常導致租屋關係的緊張。究竟冷氣的維修是否屬於房東的責任範圍?這個問題的答案受到多種因素的影響,如冷氣的使用年限以及損壞是否由正常使用所導致等。面對冷氣維修這個棘手的問題,房客應該如何維護自己的權益?律師的專業意見可以幫助釐清房東的修繕範圍是否包含冷氣,進而避免或解決租屋糾紛。

1. 租屋處冷氣損壞爭議頻傳

在炎熱的夏季,冷氣成為租屋處不可或缺的設備。然而,當冷氣突然故障時,房東與房客之間常因修繕責任問題而產生爭議。雙方對於冷氣維修費用的認知差異,加上冷氣使用年限與毀損原因的不確定性,使得問題更加複雜化。

(1)房東與房客對冷氣修繕責任認知差異大

租屋市場中,房東與房客對於冷氣維修的認知差異相當大。部分房東認為,冷氣的正常損耗屬於房客使用的一部分,因此主張維修費用應由房客負擔。而房客則多認為,作為租屋設備之一,冷氣的修繕理應納入房東的義務範圍。這種認知上的落差,常導致雙方在溝通協調上產生困難。

(2)冷氣使用年限與正常使用下損壞影響修繕歸責

在判斷冷氣維修責任時,使用年限與損壞原因是關鍵因素。一般而言,冷氣的合理使用壽命約為8至10年。若租屋處的冷氣已超過此年限,且非因房客不當使用而損壞,修繕費用通常應由房東承擔。反之,若冷氣使用年限尚短,卻因房客使用不當而導致毀損,維修責任就可能轉嫁至房客身上。

為避免爭議,租賃雙方應在契約中明確約定冷氣維修的費用分攤方式,並建立良好的溝通管道,以便在冷氣故障時及時釐清責任歸屬,達成共識。

誰該負責維修冷氣?

2. 民法規範房東負修繕責任原則

根據台灣民法的相關規定,出租人對於出租房屋負有一定的修繕義務,以確保房屋的居住品質及承租人權益。

(1)民法第423條明定出租人交付與保持義務

民法第423條規定,出租人應按照契約約定,將租賃物交付承租人,並在租賃關係存續中,保持其合於約定使用之狀態。

(2)民法第429條規定修繕由出租人負擔為原則

除契約另有訂定外,民法第429條明確指出,出租物的修繕費用原則上應由出租人負擔。這項規定保障了承租人的權益,避免其承擔不合理的修繕成本。

(3)民法第430條賦予承租人催告與終止契約權利

若出租人怠於履行修繕義務,民法第430條賦予承租人催告的權利。承租人可以定相當期限,催告出租人進行必要的修繕。如果出租人在期限內仍未修繕,承租人有權終止契約,以維護自身權益。

3. 租賃契約約定例外情形由房客修繕

雖然民法明文規定修繕責任原則上由房東承擔,但法律也允許雙方在租賃契約中另行約定。這體現了契約自由的精神,讓房東和房客能夠根據實際情況分配修繕責任。

在實務上,常見的例外約定包括因房客過失或不當使用造成損壞時,修繕責任轉嫁給房客。例如,房客因為不當使用或粗心大意導致冷氣故障,契約可能會要求房客自行負擔修繕費用。

另一種常見的約定是將特定附屬設施,如冷氣、熱水器等的維修責任轉嫁給房客。這些設施通常使用頻率高,易耗損,房東可能會選擇在契約中明確規定由房客負責維修,以降低自身的修繕成本。

值得注意的是,雖然契約自由使房東得以規避部分修繕義務,但仍應以不違反法律強制規定為前提。此外,轉嫁修繕責任也不能過度侵害房客的權益,否則可能面臨契約無效或房客提前終止契約的風險。

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雷皓明 律師

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喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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