民事案件

2025-03-06

新成屋漏水賠償誰負責?律師:這樣爭取才不吃虧!

雷皓明 律師

雷皓明 律師

專業律師
新成屋漏水賠償

購買新成屋是人生的一大里程碑,但若入住後發現房屋建築瑕疵,如漏水問題,卻令人頭痛不已。面對新成屋的工程施工缺失,消費者該如何維護自身權益呢?以下就讓專業律師為你解答。

1. 何謂瑕疵擔保責任?漏水屬瑕疵擔保責任範圍

在房屋買賣過程中,常常會遇到交屋後發現屋況爭議的情況,其中以漏水問題最為常見。根據民法規定,賣方在交屋時應擔保房屋不存在減損價值或效用的瑕疵,這是一種無過失責任,也就是所謂的瑕疵擔保責任。

(1)賣方應擔保交屋時房屋無減少價值或效用之瑕疵

賣方在交屋時,必須確保房屋沒有任何會降低其價值或影響正常使用的瑕疵。這些瑕疵可能包括結構性問題、設備故障、漏水等。如果買方在交屋後發現此類瑕疵,賣方應負起瑕疵擔保責任。

(2)漏水為減少房屋效用之瑕疵,為賣方之瑕疵擔保責任

漏水問題是房屋瑕疵中最常見的一種,它會嚴重影響房屋的正常使用和居住品質。因此,如果在交屋後發現漏水情況,這屬於賣方應承擔的瑕疵擔保責任範圍。買方可以要求賣方進行修繕或賠償相關損失。

(3)頂樓加蓋、增建若列於買賣契約,原則上亦屬擔保範圍

對於頂樓加蓋或增建工程,如果這些部分已列入買賣契約中,那麼原則上也屬於賣方的瑕疵擔保責任範圍。除非契約中明確排除這些部分,否則賣方仍需對其品質和安全性負責。但如果買方在簽約時已知悉瑕疵,或因重大過失未能發現,則可能例外。

2. 交屋後發現新成屋漏水賠償,如何循序漸進爭取權益

當交屋後發現新成屋出現漏水問題,身為買方應該如何保障自身權益呢?首先,應仔細檢視買賣契約及不動產說明書的內容,確認賣方是否有揭露相關瑕疵問題。若發現賣方有隱瞞之嫌,買方應立即採取行動。

為了避免超過6個月的瑕疵擔保責任時效,買方應儘速以存證信函或律師函通知賣方,表明漏水問題的存在並要求賠償。這樣可以確保買方的權益受到保障,不會因為時效問題而喪失主張的機會。

(1)委請專業鑑定漏水原因及責任歸屬

在通知賣方後,買方應委請專業的抓漏公司或鑑定單位進行漏水鑑定,以評估漏水的原因及責任歸屬。這一步驟非常關鍵,因為它可以釐清漏水究竟是源自房屋本身的瑕疵,還是因為大樓外牆滲漏所致。唯有確定漏水的真正原因,才能明確賣方應承擔的責任。

(2)評估透過調解、消保申訴或訴訟等方式解決

在獲得專業鑑定報告後,買方可以評估採取不同的方式來解決房地產糾紛。例如,可以先嘗試與賣方進行調解,尋求雙方都能接受的賠償方案。若調解不成,買方也可以向消費者保護單位提出申訴,尋求協助。最後,若前述方法都無法有效解決問題,買方還可以考慮提起訴訟,透過法律途徑來維護自身權益。

3. 新成屋漏水賠償請求之方式與金額認定

當新成屋發生漏水問題,買方可依民法規定主張解除契約或請求減少價金。然而,解除契約需瑕疵嚴重到無法達成契約目的,才能成立。大多數情況下,買方僅能請求減少房屋價金。法院在計算減價幅度時,可能會參考有瑕疵物與無瑕疵物之間的價差,或直接以修繕費用為基準。

新成屋漏水可以毀約不買嗎?

除了修繕費用,法院還可能視漏水嚴重程度,酌定污名減損或市價貶損之損失,將其納入減價或損害賠償金額的考量。若買方在訴訟過程中支出鑑定費用,也可以列入訴訟請求,但並非所有情況法院都會准許。

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雷皓明 律師

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喆律法律事務所 主持律師

民國100年考取律師資格後,在臺灣、北京、上海、新加坡及香港從事法律實務工作,主要處理公司組織架構、勞僱關係及仲裁程序,執業以來經手超過百間上市、未上市公司之相關爭議。

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