民事案件

2024-03-27

惡鄰條款真的有用嗎?什麼情況算惡鄰?只有3種狀況適用!

陳宏毅 律師

陳宏毅 律師

專業律師
惡鄰條款是什麼?

惡鄰條款是對付惡鄰居的終極法寶,甚至在極端情況下,可以促使對方搬家。若您深夜遭受噪音干擾,本文中律師將為您解析惡鄰條款的構成要件,以及如何運用惡鄰條款應對吵鬧的鄰居!

1. 「惡鄰條款」是什麼?

隨著都市化進程的加快,越來越多人遷往城市生活,使得公寓大樓居民增加,鄰里間的熟悉度卻逐漸減少。在這樣的背景下,與鄰居和諧共處變得更加重要。

俗話說,買房容易買鄰難,鄰居關係對生活質量影響深遠。遭遇不理想的鄰居,不僅生活品質受損,還可能消耗大量時間和精力進行溝通。

面對困擾的鄰居,是否有法律手段可以解決呢?

根據公寓大廈管理條例第22條第1項(又稱惡鄰條款):住戶出現「嚴重拖欠管理費」、「特定行為經罰款仍不改善、再犯」或「其他重大違法違規事項」者,管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

惡鄰條款真的像人們所說的是「放大絕」嗎?我們來仔細分析這條款的第1項所規定的三種情況。

(1)嚴重拖欠管理費

原文條例為「積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者。」

管理費的數額或許不大,但不繳納的住戶長期積欠起來會造成相當的負擔。

當住戶拖欠管理費過多,會對管委會的運作造成困難,可能導致基本維修無法進行,影響整體的居住品質。一般來說,管委會通常先以口頭提醒欠繳者補繳。如果住戶連續欠繳超過2期管理費,根據公寓大廈管理條例第21條的規定,管委會可以先寄發存證信函催告住戶給付,要求住戶在規定時間內繳交欠款及利息。如果住戶仍不繳費,管委會則可訴請法院命其給付。。

如住戶積欠應負擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達到區分所有權總價的1%,則可行使公寓大廈管理條例中的所謂惡鄰條款。如果在三個月內仍未清償欠款,將在「區分所有權人會議」中被討論,最終可能導致管委會向法院提出強制遷離的申請。

(2)特定行為經罰款仍不改善、再犯

原文條例為「違反本條例規定經依第39條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者」。這部分包含多項法律規定,以下為簡略介紹:

  • 住戶使用私有空間以致影響建築物的正常使用,,或與其他屋主的共同利益相違背。
  • 未經許可私自改變公共設施的結構,經制止而不遵從者。
  • 未經同意,擅自更改已約定專用的公共區域(如某一共用空間約定為特定屋主專用)。
  • 住戶在公共空間堆積雜物或設置柵欄等,阻礙其他居民的出入。

如果以上條例在管委會口頭勸告和主管機關罰款後的3個月內仍未改善,管委會可以召開區分所有權人會議,針對該住戶的行為進行討論和處理。

(3)其他重大違法違規事項

原文條例為「其他違反法令或規約情節重大者。」是應對惡鄰行為的一個重要依據。例如,造成噪音污染或室內吸煙等問題,常常是根據此條款來處理的。

根據公寓大廈管理條例第22條第2項(惡鄰條款),若有住戶觸犯此條款且為區分所有權人(即房產擁有者,非租客),管理負責人或管理委員會可根據區分所有權人會議的決議,向法院提出請求,要求該住戶放棄其所有權。如果在判決確定後三個月內,住戶未能完成相關移轉登記手續,管理委員會可以申請法院進行拍賣處理。

然而,值得注意的是,此條款僅適用於設有管委會且受公寓大廈管理條例規範的大樓。對於透天厝而言,這樣的「惡鄰條款」並不適用。在透天厝遇到惡鄰時,報警可能是更實際的解決方法。

2. 如何妥善應對鄰居噪音

如何妥善應對喧囂鄰居

面對惡鄰居的挑戰,特別是在處理普遍且令人困擾的噪音問題時,許多人可能會感到無助。無論是音量過大的電視、深夜的聊天聲,或是其他難以忽視的聲音,都可能成為鄰居間的緊張源頭。那麼,如何有效應對這些惡鄰行為,並恢復自己的生活品質呢?僅僅依靠先前提及的「惡鄰條款」可能不足以解決所有問題。實際上,對付惡鄰居的過程可能比想像中更為複雜。

(1)惡鄰條款在實務上的挑戰

惡鄰條款賦予了相當的公權力,包括能夠強制住戶遷出。然而,為了防止其被濫用作為報復手段,內政部設定了嚴謹的實施標準。例如,在「積欠管理費」的情形下,欠款必須達到該房產總價值的1%,即一棟價值1,000萬元的房屋需累積10萬元欠款,並且在經過存證信函和強制執行程序後仍未能解決,方可啟動該條款。

根據公寓大廈管理條例第31條:區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席,以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。

不僅是出席人數,區分所有權人所持有的區分所有權比例(屋主持有坪數佔總社區坪數比例)也須達標。這樣的高門檻,加上需給對方三個月的改善期限,使得法律程序對於一般住戶而言既複雜又耗時。即便聘請專業律師,處理過程仍曠日廢時。因此,許多住戶可能因為程序繁瑣而不願意投票,除非遇到極端惡劣的鄰居行為。

法院在審理時也會嚴格檢視所有程序是否符合法規。例如,曾有案例中,管委會為了解決惡鄰居的亂檢舉問題,雖然在區分所有權人會議中經過艱難的投票通過,但未給予該住戶三個月的改善期限,結果在法院審理後因程序不符而被駁回,導致惡鄰居無需遷出。

(2)有效應對惡鄰居的策略

當惡鄰居只對部分居民造成困擾,召開區分所有權人會議可能無法有效解決問題。在這種情況下,以下是律師建議的幾個對策:

  1. 報警檢舉
    依據社會秩序維護法第72條第3項規定,對於製造噪音或深夜喧嘩影響公眾安寧的行為,可以處以新臺幣6,000元以下罰鍰。居民可以直接撥打110報警檢舉,並且鼓勵鄰居一起行動,以符合法條中的「公眾」條件。警方會留下報案記錄,這些紀錄在未來若需上法院時,將成為重要證據。

  2. 民事訴訟
    根據民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有臭氣、煙氣、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」居民可針對侵犯居住權益的行為提起民事訴訟。民事訴訟的好處是可以避開管委會的程序,減少開會和投票的風險。但進入法院程序意味著需要準備充分的證據,包括報案紀錄、噪音錄音或錄影證據,以及其他鄰居的證詞。

對於如何應對惡鄰居的問題,希望以上資訊能提供一些指引。最後,律師建議避免以彼之道還施彼身的報復行為面對疑似精神病惡鄰居,長期下來可能會導致心理問題甚至肢體衝突。尋求合法途徑解決問題始終是最佳選擇。

3. 惡鄰條款只有規範公寓大廈,那透天厝的惡鄰怎麼辦?

(1)社區型透天厝

根據公寓大廈管理條例第五十三條,當建築物或社區的共同設施,如道路和出入口,其使用與管理呈現不可分割的整體性時,這些地區的管理與組織應遵循該條例的規定。這意味著,在台灣市場上常見的社區型透天住宅或假透天住宅,雖然它們可能在擁有權上是分割的,但由於它們的共同設施密不可分,因此仍需遵守公寓大廈管理條例的相關規範。

(2)獨立透天厝、連棟透天厝

不受公寓大廈管理條例規範範圍的獨立或連棟建物,對於來自鄰居的非持續性噪音問題,可以報警由警察機關依照社會秩序維護法第72條進行處理,對妨害公眾安寧的噪音或深夜喧嘩行為,可被處以六千元以下罰鍰,且可以連續裁罰。這不僅是為了維護社區的安寧,也是對噪音製造者的一種警示。

除此之外,若想進一步對抗惡鄰居,民眾還可以採取民事訴訟的方式。在蒐集完整證據後,可以提起「侵權行為損害賠償」的訴訟,特別是當噪音對個人造成了精神上的困擾和耗弱時,可以根據就醫紀錄,主張索賠精神慰撫金

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陳宏毅 律師

陳宏毅 律師

謙理法律地政聯合事務所 主持律師

陳宏毅律師於民國102年考取律師資格後,即開始從事法律實務工作,經手民刑事案件數百件,擔任多家公司行號之法律顧問,並在勵馨社會福利事業基金會擔任義務律師,因此對於社會團體、婦幼及家事案件特別熟稔,也曾身兼刑事法講師,承辦多件重大刑事案件,諸如:殺人罪、加重詐欺集團性犯罪、毒品危害防制條例、槍砲彈藥刀械管制條例等。

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