民事案件

2024-03-27

惡鄰條款真的有用嗎?什麼情況算惡鄰?只有3種狀況適用!

陳宏毅 律師

陳宏毅 律師

專業律師
惡鄰條款是什麼?

惡鄰條款是對付惡鄰居的終極法寶,甚至在極端情況下,可以促使對方搬家。若您深夜遭受噪音干擾,本文中律師將為您解析惡鄰條款的構成要件,以及如何運用惡鄰條款應對吵鬧的鄰居!

1. 「惡鄰條款」是什麼?

隨著都市化進程的加快,越來越多人遷往城市生活,使得公寓大樓居民增加,鄰里間的熟悉度卻逐漸減少。在這樣的背景下,與鄰居和諧共處變得更加重要。

俗話說,買房容易買鄰難,鄰居關係對生活質量影響深遠。遭遇不理想的鄰居,不僅生活品質受損,還可能消耗大量時間和精力進行溝通。

面對困擾的鄰居,是否有法律手段可以解決呢?

根據公寓大廈管理條例第22條第1項(又稱惡鄰條款):住戶出現「嚴重拖欠管理費」、「特定行為經罰款仍不改善、再犯」或「其他重大違法違規事項」者,管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

惡鄰條款真的像人們所說的是「放大絕」嗎?我們來仔細分析這條款的第1項所規定的三種情況。

(1)嚴重拖欠管理費

原文條例為「積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者。」

管理費的數額或許不大,但不繳納的住戶長期積欠起來會造成相當的負擔。

當住戶拖欠管理費過多,會對管委會的運作造成困難,可能導致基本維修無法進行,影響整體的居住品質。一般來說,管委會通常先以口頭提醒欠繳者補繳。如果住戶連續欠繳超過2期管理費,根據公寓大廈管理條例第21條的規定,管委會可以先寄發存證信函催告住戶給付,要求住戶在規定時間內繳交欠款及利息。如果住戶仍不繳費,管委會則可訴請法院命其給付。。

如住戶積欠應負擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達到區分所有權總價的1%,則可行使公寓大廈管理條例中的所謂惡鄰條款。如果在三個月內仍未清償欠款,將在「區分所有權人會議」中被討論,最終可能導致管委會向法院提出強制遷離的申請。

(2)特定行為經罰款仍不改善、再犯

原文條例為「違反本條例規定經依第39條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者」。這部分包含多項法律規定,以下為簡略介紹:

  • 住戶使用私有空間以致影響建築物的正常使用,,或與其他屋主的共同利益相違背。
  • 未經許可私自改變公共設施的結構,經制止而不遵從者。
  • 未經同意,擅自更改已約定專用的公共區域(如某一共用空間約定為特定屋主專用)。
  • 住戶在公共空間堆積雜物或設置柵欄等,阻礙其他居民的出入。

如果以上條例在管委會口頭勸告和主管機關罰款後的3個月內仍未改善,管委會可以召開區分所有權人會議,針對該住戶的行為進行討論和處理。

(3)其他重大違法違規事項

原文條例為「其他違反法令或規約情節重大者。」是應對惡鄰行為的一個重要依據。例如,造成噪音污染或室內吸煙等問題,常常是根據此條款來處理的。

根據公寓大廈管理條例第22條第2項(惡鄰條款),若有住戶觸犯此條款且為區分所有權人(即房產擁有者,非租客),管理負責人或管理委員會可根據區分所有權人會議的決議,向法院提出請求,要求該住戶放棄其所有權。如果在判決確定後三個月內,住戶未能完成相關移轉登記手續,管理委員會可以申請法院進行拍賣處理。

然而,值得注意的是,此條款僅適用於設有管委會且受公寓大廈管理條例規範的大樓。對於透天厝而言,這樣的「惡鄰條款」並不適用。在透天厝遇到惡鄰時,報警可能是更實際的解決方法。

2. 如何妥善應對鄰居噪音

如何妥善應對喧囂鄰居

面對惡鄰居的挑戰,特別是在處理普遍且令人困擾的噪音問題時,許多人可能會感到無助。無論是音量過大的電視、深夜的聊天聲,或是其他難以忽視的聲音,都可能成為鄰居間的緊張源頭。那麼,如何有效應對這些惡鄰行為,並恢復自己的生活品質呢?僅僅依靠先前提及的「惡鄰條款」可能不足以解決所有問題。實際上,對付惡鄰居的過程可能比想像中更為複雜。

(1)惡鄰條款在實務上的挑戰

惡鄰條款賦予了相當的公權力,包括能夠強制住戶遷出。然而,為了防止其被濫用作為報復手段,內政部設定了嚴謹的實施標準。例如,在「積欠管理費」的情形下,欠款必須達到該房產總價值的1%,即一棟價值1,000萬元的房屋需累積10萬元欠款,並且在經過存證信函和強制執行程序後仍未能解決,方可啟動該條款。

根據公寓大廈管理條例第31條:區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席,以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。

不僅是出席人數,區分所有權人所持有的區分所有權比例(屋主持有坪數佔總社區坪數比例)也須達標。這樣的高門檻,加上需給對方三個月的改善期限,使得法律程序對於一般住戶而言既複雜又耗時。即便聘請專業律師,處理過程仍曠日廢時。因此,許多住戶可能因為程序繁瑣而不願意投票,除非遇到極端惡劣的鄰居行為。

法院在審理時也會嚴格檢視所有程序是否符合法規。例如,曾有案例中,管委會為了解決惡鄰居的亂檢舉問題,雖然在區分所有權人會議中經過艱難的投票通過,但未給予該住戶三個月的改善期限,結果在法院審理後因程序不符而被駁回,導致惡鄰居無需遷出。

(2)有效應對惡鄰居的策略

當惡鄰居只對部分居民造成困擾,召開區分所有權人會議可能無法有效解決問題。在這種情況下,以下是律師建議的幾個對策:

  1. 報警檢舉
    依據社會秩序維護法第72條第3項規定,對於製造噪音或深夜喧嘩影響公眾安寧的行為,可以處以新臺幣6,000元以下罰鍰。居民可以直接撥打110報警檢舉,並且鼓勵鄰居一起行動,以符合法條中的「公眾」條件。警方會留下報案記錄,這些紀錄在未來若需上法院時,將成為重要證據。

  2. 民事訴訟
    根據民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有臭氣、煙氣、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」居民可針對侵犯居住權益的行為提起民事訴訟。民事訴訟的好處是可以避開管委會的程序,減少開會和投票的風險。但進入法院程序意味著需要準備充分的證據,包括報案紀錄、噪音錄音或錄影證據,以及其他鄰居的證詞。

對於如何應對惡鄰居的問題,希望以上資訊能提供一些指引。最後,律師建議避免以彼之道還施彼身的報復行為面對疑似精神病惡鄰居,長期下來可能會導致心理問題甚至肢體衝突。尋求合法途徑解決問題始終是最佳選擇。

3. 惡鄰條款只有規範公寓大廈,那透天厝的惡鄰怎麼辦?

(1)社區型透天厝

根據公寓大廈管理條例第五十三條,當建築物或社區的共同設施,如道路和出入口,其使用與管理呈現不可分割的整體性時,這些地區的管理與組織應遵循該條例的規定。這意味著,在台灣市場上常見的社區型透天住宅或假透天住宅,雖然它們可能在擁有權上是分割的,但由於它們的共同設施密不可分,因此仍需遵守公寓大廈管理條例的相關規範。

(2)獨立透天厝、連棟透天厝

不受公寓大廈管理條例規範範圍的獨立或連棟建物,對於來自鄰居的非持續性噪音問題,可以報警由警察機關依照社會秩序維護法第72條進行處理,對妨害公眾安寧的噪音或深夜喧嘩行為,可被處以六千元以下罰鍰,且可以連續裁罰。這不僅是為了維護社區的安寧,也是對噪音製造者的一種警示。

除此之外,若想進一步對抗惡鄰居,民眾還可以採取民事訴訟的方式。在蒐集完整證據後,可以提起「侵權行為損害賠償」的訴訟,特別是當噪音對個人造成了精神上的困擾和耗弱時,可以根據就醫紀錄,主張索賠精神慰撫金

看更多文章

hand

※網站聲明:

  • 著作權由「喆律法律事務所」所有,非經正式書面授權,不得任意使用。
  • 文章資料內容僅供參考,不宜直接引用為主張或訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師。
  • 法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解。
專業律師
陳宏毅 律師

陳宏毅 律師

謙理法律地政聯合事務所 主持律師

陳宏毅律師於民國102年考取律師資格後,即開始從事法律實務工作,經手民刑事案件數百件,擔任多家公司行號之法律顧問,並在勵馨社會福利事業基金會擔任義務律師,因此對於社會團體、婦幼及家事案件特別熟稔,也曾身兼刑事法講師,承辦多件重大刑事案件,諸如:殺人罪、加重詐欺集團性犯罪、毒品危害防制條例、槍砲彈藥刀械管制條例等。

熱門文章
NO.1

還在等天然都更嗎?先來了解最新的都更條件和坪數算法吧!

還在等天然都更嗎?先來了解最新的都更條件和坪數算法吧!
民事案件

2024-04-10

都市更新有哪幾種?要如何進行?除了政府主導的都市更新,民間是否也能參與老屋重建呢?進行都市更新需要滿足哪些條件,協商過程又要如何進行?在重建、整建或維護過程中,有哪些都市更新相關的獎勵或補助可以申請?本文提供詳細的表格和都市更新流程圖,助您在3分鐘內快速掌握關鍵要點!

匡伯騰 律師

匡伯騰 律師

NO.2

存證信函有法律效力嗎?怎麼寫才對?寄件人&收件人必看!

存證信函有法律效力嗎?怎麼寫才對?寄件人&收件人必看!
民事案件

2024-04-10

存證信函有規定的格式嗎?該怎麼寫才正確?存證信函有法律效力嗎?存證信函有格式範本下載嗎?如果存證信函被拒收怎麼辦?存證信函怎麼寄?需要費用嗎?收到存證信函該怎麼辦?存證信函大補帖,寄件人跟收件人都必看!

鍾欣紘 律師

鍾欣紘 律師

NO.3

定型化契約一定有保障嗎?律師 1 分鐘幫你理解其概念!

定型化契約一定有保障嗎?律師 1 分鐘幫你理解其概念!
民事案件

2024-04-10

定型化契約通常是由一方預先制定的制式契約,為何會存在這樣的契約形式呢?有政府核可的定型化契約範本嗎?定型化契約可以放心簽嗎?定型化契約有哪些種類?定型化契約在民法上的效力有多少?透過本文,讓專業律師引導你深入理解定型化契約的細節!

鍾欣紘 律師

鍾欣紘 律師

NO.4

精神賠償怎麼計算?揭秘法官決定賠償金的三大要點!

精神賠償怎麼計算?揭秘法官決定賠償金的三大要點!
民事案件

2024-01-26

精神賠償究竟是什麼呢?若只因為小事不悅就想提出訴訟索求精神慰撫金,法院真的會受理嗎?有精神賠償公式嗎?行情大概是多少呢?就讓專業律師來分享法官在交通事故案件中判賠精神慰撫金的真實案例,幫助您理解精神賠償。

鍾欣紘 律師

鍾欣紘 律師

編輯精選

緩刑會留下前科嗎?有什麼條件?想爭取緩刑看這篇就對了!

緩刑會留下前科嗎?有什麼條件?想爭取緩刑看這篇就對了!
刑事案件

2024-04-17

緩刑是什麼意思?緩刑還要坐牢嗎?會留下前科嗎?爭取緩刑有什麼要件?和解才有機會緩刑嗎?緩刑期間再犯會怎樣?緩刑被撤銷了怎麼辦?一篇文章帶你完整了解緩刑的相關規定!想爭取緩刑看這篇就對了!

黃華駿 律師

黃華駿 律師

兒少性剝削罰多重?專業律師帶您看兒少性剝削防制條例!

兒少性剝削罰多重?專業律師帶您看兒少性剝削防制條例!
刑事案件

2024-04-17

兒少性剝削是什麼?刑度有多重?常見的兒少性剝削情況有哪些?雙方都未成年也會觸犯嗎?性交易是否屬於性剝削呢?專業律師幫您一次解答兒少性剝削防制條例的疑問,並帶您一同看白玫瑰運動起源與影響!

鍾欣紘 律師

鍾欣紘 律師

強制罪很容易觸犯?刑法強制罪兩大構成要件律師一次剖析!

強制罪很容易觸犯?刑法強制罪兩大構成要件律師一次剖析!
刑事案件

2024-04-16

強制罪有什麼構成要件?強制罪該怎麼告?強制罪如何舉證?強制罪和恐嚇罪有什麼不同?被告刑法強制罪,和解有幫助嗎?強制罪可以撤告嗎?律師帶你看強制罪構成要件、提告流程,關於強制罪的所有疑問一次破解!

許瓊之 律師

許瓊之 律師

車禍沒人受傷算肇事逃逸嗎?律師:肇逃跟你想的不一樣!

車禍沒人受傷算肇事逃逸嗎?律師:肇逃跟你想的不一樣!
車禍案件

2024-04-16

什麼是肇事逃逸?有哪些構成要件?如果肇事逃逸不知情也會構成嗎?有肇事逃逸罪嗎?肇事逃逸和過失傷害有什麼不同?對方沒受傷也算肇逃嗎?肇事逃逸是告訴乃論嗎?肇事逃逸有追訴期嗎?肇事逃逸相關疑問一次全部解答!

唐樺岳 律師

唐樺岳 律師

收到被告傳票一定要出席嗎?專業刑事律師來解答!

收到被告傳票一定要出席嗎?專業刑事律師來解答!
刑事案件

2024-04-16

傳票是什麼?收到刑事傳票代表我犯罪了嗎?什麼情況下會收到傳票?法院傳票跟地檢傳票有什麼不同?怎麼確認傳票的真假、會不會是詐騙?開庭要準備什麼?收到傳票不去會怎樣?怎麼請假?收到傳票不用慌,一篇文章解答您對傳票的所有疑問,保障您的權益!

許瓊之 律師

許瓊之 律師

最新文章
/static/LOGO-307797656702bd0c2f475a915a211522.svg

易律網讓您找律師真ez,提供您專業律師整理好的日常法律知識以及免費線上法律諮詢,並提供全台口碑最好的律師名單。

02-7755-2059

service@ezlawyer.tw

台北市松山區復興北路167號7樓之2

Copyright © 2024 喆律法律事務所 All rights reserved.