1. 「惡鄰條款」是什麼？

隨著都市化進程的加快，越來越多人遷往城市生活，使得公寓大樓居民增加，鄰里間的熟悉度卻逐漸減少。在這樣的背景下，與鄰居和諧共處變得更加重要。

俗話說，買房容易買鄰難，鄰居關係對生活質量影響深遠。遭遇不理想的鄰居，不僅生活品質受損，還可能消耗大量時間和精力進行溝通。

面對困擾的鄰居，是否有法律手段可以解決呢？

根據公寓大廈管理條例第22條第1項（又稱惡鄰條款）：住戶出現「嚴重拖欠管理費」、「特定行為經罰款仍不改善、再犯」或「其他重大違法違規事項」者，管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

惡鄰條款真的像人們所說的是「放大絕」嗎？我們來仔細分析這條款的第1項所規定的三種情況。

（1）嚴重拖欠管理費

原文條例為「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者。」

管理費的數額或許不大，但不繳納的住戶長期積欠起來會造成相當的負擔。

當住戶拖欠管理費過多，會對管委會的運作造成困難，可能導致基本維修無法進行，影響整體的居住品質。一般來說，管委會通常先以口頭提醒欠繳者補繳。如果住戶連續欠繳超過2期管理費，根據公寓大廈管理條例第21條的規定，管委會可以先寄發存證信函催告住戶給付，要求住戶在規定時間內繳交欠款及利息。如果住戶仍不繳費，管委會則可訴請法院命其給付。。

如住戶積欠應負擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達到區分所有權總價的1%，則可行使公寓大廈管理條例中的所謂惡鄰條款。如果在三個月內仍未清償欠款，將在「區分所有權人會議」中被討論，最終可能導致管委會向法院提出強制遷離的申請。

（2）特定行為經罰款仍不改善、再犯

原文條例為「違反本條例規定經依第39條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者」。這部分包含多項法律規定，以下為簡略介紹：

• 住戶使用私有空間以致影響建築物的正常使用，，或與其他屋主的共同利益相違背。
• 未經許可私自改變公共設施的結構，經制止而不遵從者。
• 未經同意，擅自更改已約定專用的公共區域（如某一共用空間約定為特定屋主專用）。
• 住戶在公共空間堆積雜物或設置柵欄等，阻礙其他居民的出入。

如果以上條例在管委會口頭勸告和主管機關罰款後的3個月內仍未改善，管委會可以召開區分所有權人會議，針對該住戶的行為進行討論和處理。

（3）其他重大違法違規事項

原文條例為「其他違反法令或規約情節重大者。」是應對惡鄰行為的一個重要依據。例如，造成噪音污染或室內吸煙等問題，常常是根據此條款來處理的。

根據公寓大廈管理條例第22條第2項（惡鄰條款），若有住戶觸犯此條款且為區分所有權人（即房產擁有者，非租客），管理負責人或管理委員會可根據區分所有權人會議的決議，向法院提出請求，要求該住戶放棄其所有權。如果在判決確定後三個月內，住戶未能完成相關移轉登記手續，管理委員會可以申請法院進行拍賣處理。

然而，值得注意的是，此條款僅適用於設有管委會且受公寓大廈管理條例規範的大樓。對於透天厝而言，這樣的「惡鄰條款」並不適用。在透天厝遇到惡鄰時，報警可能是更實際的解決方法。

2. 如何妥善應對鄰居噪音

面對惡鄰居的挑戰，特別是在處理普遍且令人困擾的噪音問題時，許多人可能會感到無助。無論是音量過大的電視、深夜的聊天聲，或是其他難以忽視的聲音，都可能成為鄰居間的緊張源頭。那麼，如何有效應對這些惡鄰行為，並恢復自己的生活品質呢？僅僅依靠先前提及的「惡鄰條款」可能不足以解決所有問題。實際上，對付惡鄰居的過程可能比想像中更為複雜。

（1）惡鄰條款在實務上的挑戰

惡鄰條款賦予了相當的公權力，包括能夠強制住戶遷出。然而，為了防止其被濫用作為報復手段，內政部設定了嚴謹的實施標準。例如，在「積欠管理費」的情形下，欠款必須達到該房產總價值的1%，即一棟價值1,000萬元的房屋需累積10萬元欠款，並且在經過存證信函和強制執行程序後仍未能解決，方可啟動該條款。

根據公寓大廈管理條例第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。

不僅是出席人數，區分所有權人所持有的區分所有權比例（屋主持有坪數佔總社區坪數比例）也須達標。這樣的高門檻，加上需給對方三個月的改善期限，使得法律程序對於一般住戶而言既複雜又耗時。即便聘請專業律師，處理過程仍曠日廢時。因此，許多住戶可能因為程序繁瑣而不願意投票，除非遇到極端惡劣的鄰居行為。

法院在審理時也會嚴格檢視所有程序是否符合法規。例如，曾有案例中，管委會為了解決惡鄰居的亂檢舉問題，雖然在區分所有權人會議中經過艱難的投票通過，但未給予該住戶三個月的改善期限，結果在法院審理後因程序不符而被駁回，導致惡鄰居無需遷出。

（2）有效應對惡鄰居的策略

當惡鄰居只對部分居民造成困擾，召開區分所有權人會議可能無法有效解決問題。在這種情況下，以下是律師建議的幾個對策：

1. 報警檢舉
   依據社會秩序維護法第72條第3項規定，對於製造噪音或深夜喧嘩影響公眾安寧的行為，可以處以新臺幣6,000元以下罰鍰。居民可以直接撥打110報警檢舉，並且鼓勵鄰居一起行動，以符合法條中的「公眾」條件。警方會留下報案記錄，這些紀錄在未來若需上法院時，將成為重要證據。

2. 民事訴訟
   根據民法第793條：「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有臭氣、煙氣、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。」居民可針對侵犯居住權益的行為提起民事訴訟。民事訴訟的好處是可以避開管委會的程序，減少開會和投票的風險。但進入法院程序意味著需要準備充分的證據，包括報案紀錄、噪音錄音或錄影證據，以及其他鄰居的證詞。

對於如何應對惡鄰居的問題，希望以上資訊能提供一些指引。最後，律師建議避免以彼之道還施彼身的報復行為面對疑似精神病惡鄰居，長期下來可能會導致心理問題甚至肢體衝突。尋求合法途徑解決問題始終是最佳選擇。

3. 惡鄰條款只有規範公寓大廈，那透天厝的惡鄰怎麼辦？

（1）社區型透天厝

根據公寓大廈管理條例第五十三條，當建築物或社區的共同設施，如道路和出入口，其使用與管理呈現不可分割的整體性時，這些地區的管理與組織應遵循該條例的規定。這意味著，在台灣市場上常見的社區型透天住宅或假透天住宅，雖然它們可能在擁有權上是分割的，但由於它們的共同設施密不可分，因此仍需遵守公寓大廈管理條例的相關規範。

（2）獨立透天厝、連棟透天厝

不受公寓大廈管理條例規範範圍的獨立或連棟建物，對於來自鄰居的非持續性噪音問題，可以報警由警察機關依照社會秩序維護法第72條進行處理，對妨害公眾安寧的噪音或深夜喧嘩行為，可被處以六千元以下罰鍰，且可以連續裁罰。這不僅是為了維護社區的安寧，也是對噪音製造者的一種警示。

除此之外，若想進一步對抗惡鄰居，民眾還可以採取民事訴訟的方式。在蒐集完整證據後，可以提起「侵權行為損害賠償」的訴訟，特別是當噪音對個人造成了精神上的困擾和耗弱時，可以根據就醫紀錄，主張索賠精神慰撫金。